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後次貸時代 美國10城市房市率先觸底反彈

http://www.chinareviewnews.com   2009-01-17 14:34:54  


  中評社香港1月17日電/維吉尼亞州的伍德布里奇市(Woodbridge)是一個擁有4萬人口的市鎮,坐落在華府郊區,不僅被當地人和地產經紀稱作所謂的外繞城(the outer beltway),更是該地區房市繁榮和蕭條的完美指標。

  美國率先觸底反彈10房市。

  多維消息說,伍德布里奇市擁有許多可負擔的住屋,安靜的街道,綠樹成蔭的公園,因此吸引一大批民衆前往聚集,在2000年至2007年之間,這個城市的人口增長了 27%。此外根據Trulia.com的數據,當地新屋銷售量也不斷上升,2003年至2005年間交易量翻了一倍,每年成長高達2000筆。

  但是,這樣的榮景它消失的速度也是一樣的快。目前當地的房屋價格已經下跌40%,而房屋交易量比起最高峰的時期,足足掉了一半之多。

  不過對市場比較敏感的人可能已經發現,已有買家在當地尋找好的交易,當地的房屋市場已開始出現反彈跡象。事實上,伍德布里奇市的成交率已逐漸恢複到 2005年的水平。根據貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association),弗吉尼亞州的浮動利率抵押貸款、和次級浮動利率貸款的違約率高達23%,是全美比例最高的地區之一。借款比例偏高的市鎮比如伍德布里奇等的確是遭遇了麻煩,但現這些地方近日來卻也出現了積極的修正現象。

  伍德布里奇的法拍屋平均價格為213,416元,從一年前的333,900來到了低點。“看這樣的價格,我簡直不敢相信,房屋究竟便宜到什麼地步,以致於人們又開始購買了。”華府地區的房地產律師沃森(Cullen Watson)說,“這對當地來說是個好消息,至少房價終於觸及底部了。” 除了伍德布里奇市,還有加州的穆瑞塔(Murrieta)、亞利桑那州的女王溪(Queen Creek)、以及佛州的聖露西港(Port St. Lucie)等,都是經歷了次級貸款和法拍屋危機的重創之後,目前買家已陸續重返市場的地區。

  福布斯對此調查了全美所有人口低於10萬人的城市,透過統計數據,找出過去一年內法拍屋買賣數量激增的房市,以了解買家投資的動向。

  這些低區雖然法拍屋比例很高,但買家卻將它們視為很好的長期賭注。比如在華府大都會區內,根據美國勞動統計局,當地擁有全美最令人羨慕的低失業率。而加州地區則是因為長年來市場過熱,目前是上世紀90年代後期的第一次,房價終於下降至能與收入成比例的水平。

  也許你認為,法拍屋銷售量上升并非什麼令人鼓舞的跡象,但是還有許多受到法拍屋重創的地區,目前還未等到買家回來市場。比如佛州的基西米市 (Kissimmee)情況妻慘,今年房價已經掉了25%,但是法拍屋銷售量在全國僅排到第465名,這代表了在買家認為當地值得投資之前,其房價的跌勢還有很長一段路要走。

  次級抵押貸款造成了大量的法拍屋,進一步使住房市場的囤貨遍及全國各地。根據貸款銀行協會,高達19.5%以次級貸款貸得的房屋最後遭到銀行沒收。這一數字在佛州升幅高達30%,在加州的升幅也有25%。在許多災情最慘重的地區中,買家仍然沒有返回市場。

  法拍屋銷售量上升現象出現的地區還不少,以加州沙加緬度外圍為例,Antelope以及Lincoln兩地的買家不斷發揮穩定市場的作用,兩地法拍屋銷售情況良好,平均價格分別為228,136元與327,413元,非法拍屋的一般住宅價格則分別是230,000元與481,521元。這樣的價格在房市景氣時是見不到的,不過對於清除過多庫存方面卻有實質的幫助。

  不過在亞利桑那州郊區等地,過剩的房屋庫存仍是個大問題。除了女王溪開始再度受到買家注意之外,其他市鎮如鳳凰城郊區的馬利柯帕郡(Maricopa County),仍在難以售出的法拍屋中苦苦掙扎,銷售量排到全國的300名之後,市場需求仍是尚未存在。

  “雖然馬利柯帕郡最明顯的問題是失業率不斷上升,但是當地過多的住房庫存和負值資產也阻礙了房價的發展。”亞利桑那州立大學金融學教授桑德斯 (Anthony Sanders)說,“當你再加上失業、更嚴格的貸款批審、經濟衰退以至於買家更少等因素,這些郊區的房價很難走出低穀。”目前,抵押貸款銀行已收緊標淮,并且要求更高的首款與良好的信用和就業歷史。

  “在華府地區,大多數房屋遭到沒收的屋主,都是些投資人或是那些看了廣告輕信自己可輕易買屋的人。隨著貸款市場現在更緊縮的游戲規則,現在的買家多是以自住為主要購買目的。”沃森說。

  當價格下探到一個吸引人的程度,就是買家出動的時刻了。根據福布斯的調查,隨著“後次貸時代”的來臨,反彈跡象最明確的五個(倍可親編輯注:應該為十個城鎮)美國城鎮分別為:

  1、加州穆瑞塔市(Murrieta),08年售出814套法拍屋,平均售價275,053元。
  2、維州伍德布里奇市(Woodbridge),08年售出705套法拍屋,平均售價213,416元。
  3、加州德美古拉(Temecula),08年售出575套法拍屋,平均售價324,572元。
  4、加州布倫特伍德市(Brentwood),08年售出545套法拍屋,平均售價376,466元。
  5、加州皮瑞斯市(Perris),08年售出513套法拍屋,平均售價184,064元。
  6、加州Antelope,08年售出489套法拍屋,平均售價228,136元。
  7、亞利桑那州女王溪(Queen Creek),08年售出434套法拍屋,平均售價195,087元。
  8、加州Hesperia,08年售出423套法拍屋,平均售價175,430元。
  9、佛州聖露西港(Port Saint Lucie),08年售出413套法拍屋,平均售價133,070元。
  10、加州Lincoln,08年售出410套法拍屋,平均售價327,413元。 

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