華南理工大學建築學院教授鄭力鵬認為，白天鵝賓館具有兩重文物價值：第一，它在建築上融會了中西方建築藝術特色，具有濃鬱的嶺南建築風格，建築本身就具有價值。第二，白天鵝賓館具有深厚的人文時代價值。作為新中國首家五星級賓館，它曾先後接待了40多個國家元首和政府首腦，包括英女王伊麗莎白二世，美國前總統布什、尼克松，德國總理科爾以及卡斯特羅、基辛格、西哈努克、李光耀等政要。鄧小平更是3次蒞臨白天鵝並親筆題字。
鄭力鵬認為，白天鵝賓館其實有必要把當時各國政要居住過的客房保留原狀，作為體現文物價值的一部分，或許還能標上更高的房價。
按《文物法》，一旦列為文物保護單位，文物建築的本體將不允許被改變。白天鵝賓館如今仍在經營，不斷裝修和使用，列為文物保護單位後將進退兩難。鄭力鵬教授認為，這個問題不解決，白天鵝賓館很難被正式列入文保單位。
文物古建築專家湯國華告訴記者，白天鵝賓館這幾年正在醞釀大手筆整改、裝修，投資可能上億，幾棟附樓面臨全方位的整修。“公布為文物保護單位，才可能保護白天鵝賓館的現狀，否則它可能被改得面目全非。”
“白天鵝賓館如果能作為一種新類型的文物被保護，對文物概念的界定以及保護的理念都不同於以往古建築等類型的文物。如果列入文物保護單位，必須先理清楚它的哪一部分是需要納入保護範圍的，哪部分是仍然可以繼續使用、經營的。”鄧炳權說。
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