中評社北京5月13日電／“恒大降價”引發了一場有關房地產資金鏈問題的大討論。
“房地產企業手中尚有1.8萬億元，至少可以再撐一年，而恒大降價僅僅是企業個體行為。”5月10日，華遠地產總裁任志強再次在RIECO工作室《2010年1季度的房地產市場運行狀況與預測》的市場報告會上放言。
21世紀經濟報道，5月5日，恒大地產高層對外宣布“全線8.5折”，5月12日，恒大官網貼出公告申明：全國樓盤統一85折後，實際價格再折 5%－10%，優惠折扣根據市場兩周調整一次。SOHO中國董事長潘石屹繼此前樂觀預測開發商資金現狀後又表現出了一絲擔憂，“如果恒大推倒的是第一張多米諾骨牌，那麼連鎖反應倒下的第二張、第三張骨牌又會是誰？”
5月11日，國家統計局發布數據顯示，4月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%。房價上行壓力依然很大，宏觀調控或將繼續，開發商所面臨的市場環境似乎正在走向惡化。
多米諾效應何時出現？
短期之內，恒大的降價到底是個案還是現象，快言快語的任志強顯然站到了前者陣營。
任志強表示，去年房地產企業共銷售4.39萬億，扣除年底商業貸款，再按本年新增房地產開發資金來源增長61.4%計算，投資只完成3萬多億，企業手裡還應該有1.8萬多億。
任志強說：“從上市公司來看，超過100億現金流的有幾十家，達到60億的可能有四五十家。所以大企業的現金流，在目前這個階段應該說沒有受到任何影響，大多數房企堅持一年都沒有問題”。
“如果繼續開工，繼續往裡投入，那就要根據銷售的情況決定了。如果銷售情況不好，那現金流就會有問題。現在來看，半年之內絕大部分開發商不會因為現金流而出現問題，這和2008年完全不一樣。”任志強以北京為例指出，北京一年有20萬套左右的銷售量，有半年庫存即10萬套是比較合理的，現在情況遠遠低於這個數。任志強認為，後期供求矛盾差將繼續加大。
REICO報告中對此也指出，一季度的資金同比增長66.8%，新增的開發資金大概是61.4%，比去年同期增長了52個百分點。
潘石屹用“資本市場和房地產市場的‘地震’”來形容恒大降價的行業影響力。“我們判斷的依據主要是看這些企業財務報表中的各項指標是否強勁、健康，越是資金流有問題的企業，越著急促銷降價。”
記者同時也拿到的一份主要上市房企的淨負債權益比列表，也顯示出了房地產行業債務風險並不如想象的那樣樂觀。
“當淨負債權益比值大於100%時，說明企業所持有現金不足以支付債務，股東面臨償付債務的風險較大；當比值小於100%甚至為負數時，說明企業的財務結構穩健，股東權益受到保障。”向記者出示該列表的的一位開發商分析道。
記者在列表中看到，僅有三四家房企該值為負數，包括中海地產、招商地產、遠洋地產、保利地產、萬科地產、華潤地產的比值則在20%以內，大多數房企的值在30%－60%之間，接近或超過100%的則有複地、富力以及綠城，意味著這三家企業其持有的現金或不足以支付其債務，其股東面臨償付債務的風險較大。
根據相關公司的2009年年報披露的數據，目前綠城中國的總債務為249億元，淨負債率為105%；富力地產淨負債與權益比率為97.6%，接近100%的警戒比率。
記者同時也注意到，恒大地產的淨負債權益比大約在50%左右，而該值大於恒大地產的則有中糧、世茂、碧桂園、方興、複地、富力以及綠城等。第二張、第三張骨牌會否就在其中？
潘石屹的另一種悲觀則表現，“開發商從銀行貸款將變得很困難”。
此前，有消息傳出，政府將對預售收入進行監管，並限制銀行給房地產的開發貸款，如果這樣，開發商的資金流將受到重創。
庫存不足顯示供求依舊失衡
5月8日，國務院參事、國務院發展研究中心金融所所長夏斌在“第六屆金融改革高層論壇”上也指出，樓市調控或將持續2－3年。
至於回落的幅度，潘石屹指出，“恒大做出降價15%的決定，就是恒大地產預測市場上住房價格的最大降幅。我預計住房價格下跌的幅度會在15%—20%左右，回到2009年初的水平。”
市場決定資金，資金又影響投資。業內人士在肯定宏觀調控初現效應的同時，也對未來的供求矛盾給予了更多的關注。
來自國家統計局和REICO數據庫的統計數據顯示，由於樓市交投兩旺，房地產開發投資的意願也相當高漲。“2010年第一季度，房地產開發投資同比增長35.1%，增幅比去年同期增加31%，比上季度增加15%。同時，房地產開發企業購置土地面積出現30%的較大幅度增加；商品房新開工面積增長60.8%，增幅比去年同期增加77%。”1－4月，全國完成房地產開發投資9932億元，同比增長36.2%，增勢依舊強勁。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生指出，今年一季度開始的房地產開發投資量的增長態勢幾乎是垂直向上的一條曲線。“這條線對於未來的房價走勢尤為重要。”
但聶梅生的話鋒一轉，4月中旬宏觀調控以來，開發商的第一反應是不繼續拿地了。這並不是好的趨勢，房價處於停漲的狀態，交易量開始下降，土地的交易量和交易價格開始下降，後續如果出現房地產投資下降，新開工量下降，就預示著一年後的市場供給將下降。”
聶梅生認為，“如果各個地方政府出台的政策當中，能夠加上增加土地供給，就會使開發商出現的一季度的供給加大情況能夠繼續。只有這樣，未來房價報復性反彈的可能性才會變小。” |
