“去庫存是樓市調控第二階段的最重要任務。”巴曙松說，在開發商面臨去庫存壓力、資金鏈逐漸趨緊的情況下，只有房價明顯下降，成交量才會逐步回升，市場才能從大幅波動中企穩。
需求——
價格仍是高門檻 預期還需再穩定
調控以來，率先順應市場形勢調整價格的萬科，在全國範圍內取得了不俗的銷售業績。8月甚至單月銷售破百億元，實現銷售金額119.9億元，較去年同期上升149%。萬科在北京的新項目“長陽半島”更是重現了火熱的銷售場面。
事實上，不僅是萬科，不僅在北京，近期各地樓市成交回暖，主要就是靠降價的項目熱銷帶動，“一降價就好賣”的例子在各地屢見不鮮。
據中原地產統計，調控以來北京的82個新項目中，均價低於20000元/平方米的項目合計為38個，這部分的簽約率達到了51%；均價為20000—30000元/平方米的項目為33個，雖然供應量也達到了10382套，但是簽約率僅為29.4%；均價超過30000元/平方米的項目總數為11個，簽約率僅為15.5%。
價格仍然是影響需求能否回暖的最重要因素，但從宏觀數據看，由於房價環比連續3個月持平，仍然處於歷史高位，把大量自住型需求擋在門外。而投資性需求受制於調控政策，繼續被壓抑。鏈家地產市場研究部張月認為，只有在價格有所回調的情況下，需求才可能逐步釋放。因此儘管是“金九銀十”，但如果新項目沒有價格優勢，依然不排除爆冷的現象。
此外，由於樓市調控進入關鍵時期，也是各方面博弈最激烈的時候，各種信息不斷刺激著購房者的心理，影響購房者對未來的預期。近期記者採訪了幾位剛剛簽約的買房人，普遍表示由於前幾年政府對房地產市場的調控結果是“屢調屢漲”，因此當近期市場出現回暖苗頭，就擔心調控政策已經被消化，房價又將迎來報復性反彈。但也有不少購房人認為，此次調控的措施力度空前，效果還沒有充分體現，應該繼續觀望，靜待價格進一步回落。
今年一季度，由於去年底出台的政策遲遲沒有見效，大量處於觀望狀態的購房者迅速入市，導致市場過熱。專家認為，購房者預期的改變，有可能在短時間內改變市場供需狀況。如果樓市在近期出現量價單邊上漲的明顯回暖，處於觀望中的購房者可能因恐慌而買房，原本供過於求的局面可能迅速逆轉為供不應求。因此，政府部門應及時摸清市場情況，公開有關數據和分析結果，並盡快告訴公眾下一階段調控的走向，以穩定市場預期，進而穩定供求關係、穩定市場。
政策——
堅持調控不動搖 落實不力要問責
年底臨近，本輪以打壓住房投資和投機行為為主要政策的房地產調控也已經過5個月的時間。隨著各項政策的落實和相關配套政策出台，調控取得了初步成效。但近期一些地區超乎尋常的回暖跡象，也使人們對政策的長期效果感到憂慮。調控任務仍然艱巨，在當前的形勢下，會不會有進一步的調控措施出台？
在近期舉行的加快保障性安居工程建設工作座談會上，國務院有關部門負責人指出，儘管調控正在向著預期的方向發展，仍應看到調控的效果只是剛剛顯現，還不充分。在房地產調控的落實過程中，一些地方政府對房地產調控的認識也還有誤區，落實政策顧慮重重、不夠堅決，調控的任務仍然艱巨。當前房地產調控已經到了關鍵時期，能否取得成功，不僅關係房地產市場發展本身，更關係到住房這一重大民生問題和政府的公信力。因此，必須繼續堅持調控不動搖，並把握好力度和方向，根據市場形勢變化及時進行政策調整。
“目前市場調整的程度，無論離調控政策本身追求的目標，還是老百姓對調控效果的預期都還有距離。”中國房地產協會副會長朱中一表示，房地產新政不僅力度大，直接影響供求關係，也表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心和信心。應該繼續督促相關部門和城市政府嚴格落實現有政策，進一步加強政策落地的監督、檢查和問責。特別要對那些房價上漲過快的城市實行重點監控。住房和城鄉建設部有關負責人也表示，如果地方政府落實調控不力，將對有關城市進行通報。
在用足現有政策的同時，專家認為，如果在一定時期內現有政策收效不明顯，應當根據情況變化及時採取更有力的措施。從宏觀環境看，8月份宏觀經濟統計數據持續向好，房地產調控對投資的衝擊和對上下游產業的影響並不明顯，這也為出台進一步的調控政策創造了有利條件。
對於現有政策取得的成效則應當審慎評價，現有政策也存在一些缺陷，如重短期政策調控，輕長期制度建設；重政策出台，輕政策的落實；缺乏與城市化、區域發展等長期經濟增長趨勢相適應的住房和房地產市場發展規劃，缺乏區分不同類型住房需求的調控政策；對地方政府缺乏有效約束等。下一階段，政策的調整和補充不僅要考慮短期市場形勢，更應著重於住房制度的深化改革，以盡快解決長期積累下來的制度性矛盾。 |
