去年某媒體問中國的樓市有沒有泡沫，我說不知道。他們翻出來的大字標題是：張五常說樓市沒有泡沫。是某些人的一廂情願吧。不知為不知。最近北京推出的打擊樓價政策，吵得厲害，要求我分析的四方君子無數。知之為知之，我把自己知道的說說吧。
經過好幾個月的盤算，最近北京推出打壓樓價的政策是嚴厲的，此前我沒有聽過這種打法，人類歷史可能沒有出現過。北京本市的最嚴厲，上海次之。重慶已推出，詳情我沒有跟進；其他樓價上升得快的城市會接著推出，嚴厲程度各各不同。
徵收物業稅之外，阻嚇力更強的，是在北京市買樓要拿出在該市工作了五年的證據（上海要拿出一定年限的工作證據，但沒有具體說多久），本市的人最多限擁有兩間住宅單位，外來的限一間。住宅之外的樓宇不管。我的理解，是以商業機構或公司購買住宅樓宇還容許，但在內地成立公司遠沒有香港那麼容易，而租金收入要付的稅及出售時樓價升值要付的稅遠比私人擁有為高。我沒有詳細資料，一般之見，是在內地以公司的名義買樓不划算。
我沒有中國城市的市內與市外的人口分布，市外包括外籍人士。原則上，北京推出的政策可以很嚴重，而如果全國推行可以是災難性。手頭上資料不足，無從肯定，一個猜測是樓市的中介公司容易紛紛關門，建築工人容易紛紛失業。從經濟原則的角度看，北京推出的政策是違反了市場引導土地使用的規律。另一方面，下文申述，我明白北京憂心樓價不斷上升的原因，但認為有較佳的處理方法。
少林寺叛徒的看法
我可能是地球上唯一的出自兩間自由市場少林寺的叛徒！是的，我認為市價可以誤導（見正在大修的《經濟解釋》卷三的第一章——《市價的本質》）。市價指導資源的有效使用，老生常談，一般對，但可以錯。這裡要說的是另一個不可能錯的原則：人民的收入增加，他們的積蓄要放進一些倉庫去，作為財富累積。一般而言，比較可取的倉庫是房地產。我在《經濟解釋》卷二《收入與成本》第四章提出的倉庫理論重要，該書還有幾天面市，這裡順便賣一下廣告（一笑）。
中國的經濟增長冠於地球，市民要把他們花不掉的錢放到哪裡去呢？股市我真的不明白。去年中國的股市表現全球最差或近於包尾。收藏品的表現好，但好於收藏的癮君子只是一小撮的人。去年樓市的表現也好，而北京顯然認為是太好了。
讀到的言論，是北京的朋友擔心樓價升得太快，因而要打壓，出於兩點。其一是樓市的不斷上升可能出現泡沫，一下子暴跌會是災難。其二是樓價的急升會導致貧富兩極分化。窮人沒有買樓，樓價上升他們無緣享受，有所不公也。
樓市泡沫及貧富分化是兩個大難題，是我要分析的重點。這裡要指出的，是如果這兩大難題不存在——完全不存在——北京不可能有理由打壓樓市。樓價上升是反映著財富累積的上升，如果沒有泡沫，窮人也買了樓，豈不是皆大歡喜？在這假設下，打壓樓市是打壓財富，愚不可及，而如果這打壓全面生效，經濟的增長率一定會大幅下降。
假設樓市沒有泡沫是假設樓價沒有過高。經濟學的困難是很難判斷樓價是否過高。這是因為樓價不是現有租金或租值的折現，而是預期租值的折現。另一方面，有些人買樓不管什麼租值不租值，也不管折現不折現，只是見人買就跟著買，希望升值。這是牛群直覺的行為，是另一種“泡沫”的原因，我會在談借貸泡沫之後才論牛群泡沫。
目前一般市場的跡象顯示，中國有通脹預期，但不嚴重，而北京要壓制通脹的決心明顯。目前的情況，是住宅樓宇的每年租金約樓價的百分之二強，商業及工業樓宇約百分之五、六。這樣衡量，與其他地區或國家的經驗比較，中國的樓價不算是高得脫了節的。
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