中評社香港7月4日電／“導致香港樓市升溫的主因不是內地人到香港買樓，而是樓市供求失衡。”美聯集團副主席黃錦康說。作為香港大型地產代理公司，美聯集團長期跟蹤分析香港樓市動態。黃錦康近日接受專訪，分析香港樓市現狀、前景、經驗教訓、主要影響因素和內地人在港置業特點。
“重在供求平衡”
新華網報道，香港今年樓價攀升，已超過1997年歷史高位。黃錦康說，前幾年香港供樓負擔比率不到40%，即每月房屋按揭供款金額占家庭收入的平均比例在40%以下，這種狀態比較健康；如今這一比率已經升至大約50%，漲幅高於經濟增長的幅度，家庭供樓比較辛苦，但還算處於安全水平；如果供樓負擔比率升至60%就比較危險，家庭很容易負擔不起月供。
黃錦康認為，樓價是否合理，要看是否“價有所值”，即反映的樓市供求關係是否平衡。
他說，根據過去30年的香港樓市數據，香港年均私人住宅需求量為2.2萬套；根據過去20年數據，則平均每年需要2萬套；根據過去10年數據則為1.7萬套。因此平均看來，香港樓市每年私人住宅需求量為2萬套；如果每年私宅供應量也為2萬套，則供求平衡。
“如果供不應求，則樓價上升；如果供大於求，則樓價下跌，” 黃錦康舉例說，1997年後香港樓市供大於求，樓價大跌。
“內地買家不足以影響香港整體樓市”
就“內地人到香港買樓抬高香港樓價”的觀點，黃錦康認為，內地買家不足以影響香港整體樓市。
他說：“2009年到2010年第二季度，內地買家占香港樓市買家的比例不足5%；同期香港樓價漲得很厲害 這種上漲跟內地買家有什麼關係？”
“2010年第三季度，內地買家占香港樓市買家比例為6.5%，之後逐漸上升，到今年第二季度升到12.6%；樓價最近卻慢慢穩定下來 這兩者又有什麼關係？”
黃錦康表示，總的來看，內地買家占香港樓市買家的比例大約10%，影響不大。如果比例占到30%，那才稱得上影響大。
他認為，到港置業的內地人多數並非“炒家”，“隨著香港與內地聯繫日益密切，越來越多內地人到香港工作，他們有買房的需求。”
“不應把香港樓價飆升歸咎於內地買家。認真分析數據，就能發現，把樓價飆升與內地買家掛鈎是錯誤思路，把樓價飆升與供求掛鈎才是正確思路。”
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