中評社北京8月26日電／進入2016年以來，“地王”高頻地出現。但從城市分布來看，冷熱不均的現象卻更加突出了。
中原地產研究中心統計數據顯示：截止8月22日，2016年年內，全國已經出現單宗土地超過10億的地塊296宗。
就在南京為防“地王”出現，採用網上競價方式出讓時，沈陽市為了去化庫存，全市房地產開發用地供應規模實施總量控制，原則上2016年全市房地產開發用地供應面積不超過上年度的50%。
去年土地收入銳減
今年上半年，沈陽樓市回暖，商品住宅銷售量價齊升。但根據易居發布的《70城住宅庫存報告》，2016年6月份沈陽市存銷比（庫存周期）為19.7個月。
造成庫存高企的原因，早在2015年《每日經濟新聞》曾有過報道：《只有銷量沒有利潤？沈陽樓市隱現全運會“後遺症”》，記者當時曾實地走訪沈陽樓市，發現沈北新區的房地產開發進入了“快車道”，以及全運會讓渾南新區的土地提前透支。拿地的房企將項目集中入市，造成了市場供大於求。
在此背景下，政府層面也在控制土地出讓。《每日經濟新聞》記者整理克而瑞提供的沈陽市2013～2015年土地出讓數據發現，土地成交呈逐年遞減趨勢：2013年沈陽市土地成交372幅，成交占地面積2156萬平方米，成交總金額516億元；2014年成交213幅，成交占地面積1078萬平方米，成交總金額229億元；2015年截至12月16日，土地成交142幅，成交占地面積649萬平方米，成交總金額111億元。
沈政辦發〔2015〕63號《沈陽市人民政府辦公廳關於做好商品房促銷工作的通知》指出，對住房供應明顯偏多、去化周期未達到合理區間，或在建住宅用地規模過大的區、縣（市）暫停計劃土地供應。
沈陽市原則上2016年全市房地產開發用地供應面積不超過2015年的50%。另外對商品住宅庫存量大的區域採取限制供地直至停止供地措施，促進該區域盡快消化庫存。
易居研究院智庫中心的數據顯示，沈陽市1～6月份土地總成交額約60億元。按照上半年的數據粗略估算全年成交，2016年沈陽市土地出讓金或在120億元。
城建投資連年下滑
土地出讓金和城市基礎建設有何關聯？中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，城市土地出讓金的多寡與城市基礎建設投資是連鎖效應。房地產市場清淡，開發商拿地的熱情就相應下降。拿了地也難賣房，而政府的土地收入也將減少，相應的公共財力就受到影響。基礎設施以及其他的公共服務的供給等也會下滑。反過來說，開發商能賺到更多的錢，也就有更多的積極性來拿更多土地，政府也相應有更多的土地收入。
沈陽瑞達思信息技術有限公司總經理宛南表示，如果簡單從數據上看，城建基礎設施投入金額確實在遞減。2011年沈陽城建投資額480億元；2012年為506億無；從2013年開始日趨減少，2013～2015年間，分別為400億元、300億元和273.5億元。但單純因為投入金額下降，或土地出讓金連年減少就判斷投入不足，也不準確。從2011至今，沈陽的城市建設有了翻天覆地的改觀，但資金短缺是現實。
沈陽吸引力如何
那麼，開發商如何看待沈陽的城市吸引力？
中實國開資產管理有限公司董事長申威在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，沈陽的庫存大、地價低，願意投資的企業比較少，本土的企業或許比較多一些，全國的大型房企進駐相對還是少一些。房價低的原因，跟東北地區人口流出有一定關係。所以房子不好賣，地價也會相對低。如果是核心區域的核心地塊，地價也不會低，更不愁賣，比如學區房、城市密集區等區域真正的剛需。但是一些庫存大、消化周期較長的區域就不可能在市場上受到較多的關注。
一位開發商人士向記者透露，開發商拿地更注重片區，如果位於市區且商業占比不高的話，還會受到開發商的青睞，在沈房企拿地意願比前兩年有所提高。“個人認為（開發）利潤普遍較低，過高的存量和產品同質化，導致市場已經沒有太大的溢價空間。全國布局的企業，可以通過壟斷性的銷售業績實現品牌增值，反過來在能夠實現利潤值的地區去平衡利潤問題。”
北京一位房地產開發商人士則直言，“這些地方還是慎入”。
（來源：每日經濟新聞） |
