張愛華分析指出：“事實上，從去年開始，金融機構就陸續出台一系列利好政策支持租賃企業發展，包括加大貸款支持力度、提供適配性創新貸款產品、貸款利率優惠等，國內五大行包括一些城商行，比如民生、興業銀行等，都加大了對住房租賃項目的貸款支持。”
“例如建行針對包租類項目提供了8年期流動資金貸款，再比如開發類項目，金融機構可以提供期限長達25年的開發貸。這些政策本質是為了匹配長期持有型租賃住房的現金流回籠特點。貸款利率方面，企業獲得的支持力度也開始加大，部分銀行在貸款利率方面也給到一些特色優惠，像上海的一些開發貸項目基本可以做到基準利率，甚至特別優質的項目、特別優質的業主，可以享受基準利率下浮。”
監管層面釋放了積極信號，但租賃行業仍然存在融資渠道窄、自有資金沉澱周期長和退出渠道狹窄的痛點。
“租賃行業屬於民生行業、微利行業，正常年化投資回報率也就5%～6%，目前最適配的低成本資金主要是銀行資金，其他資金比如信托，成本一般不低於7%，發債的話條件又比較苛刻。”
張愛華坦言：“常規收併購項目貸款比例可以做到50%、開發類項目貸款比例可以提高到75%，但仍需要25%～50%的自有資金投入。由於行業平均投資回收期要20年以上，任何一家企業在沒有好的退出方案的前提下，都不可能投入過多資金。而行業目前好的退出渠道僅有股權或資產退出，REITs還不夠成熟。更重要的是，REITs目前僅限於保障性租賃住房試點，但市場還有市場化項目，這意味著市場化項目的退出就比較難。”
特殊時期凸顯抗風險性
儘管如此，仍然有不少頭部房企持續探索租賃住房的“投融建管退”。
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