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| 王春新博士受邀擔任“中評大咖講書”第二期主講嘉賓（中評社 沈而忱攝）
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王春新：如果按照現在的模式，香港的樓價肯定是漲得快、跌得慢。雖然有時會調整，但調整之後還會再漲，最終的結果就是房子越蓋越小、越來越少。現在政府只能通過公共房屋來解決居住問題，但做得不夠到位。1997年至2003年香港的樓價大跌，但是1985年到1997年間樓價大漲，循環周期大約為18年。但這個周期可能不會持續，因為現在的房地產模式在強化，供應量比過去少了很多，國際投資者則比過去多了很多。從2003年SARS後到現在，樓價大約漲了5.5倍，但是市民們的收入仍然跟不上。
香港樓價未來會有調整的機會，但主要取決於正負利率。如果利率高於通脹率，即為正利率，樓價會下跌；如果利率低於通脹率，即為負利率，樓價會不斷上漲，哪怕出現下滑短期內也會反彈。從2003年到現在，絕大多數時間都是屬於負利率的情況。美國近二三十年來加快向金融資本主義轉型，經歷了多次金融危機，利率一直在低位徘徊。2019年5月，香港樓價達到高峰，隨後下滑半年。這是因為美國之前加息了九次，但仍然沒有達到正利率水平，所以樓價下滑的幅度並不大。
我預計美國最快到明年底就會再加息，但受到高負債率限制，美國不會調整到正利率水平。此外，金融資本主義為了促進股市發展，本身就要求低利率，低利率是美國資本主義的一個本質要求。這兩點因素形成現在加息慢、降息快的局面。香港的房地產模式受美國利率的影響很大，這也是我呼籲房屋“雙軌制”的原因，我們必須避開自己無法控制的因素。
談創科發展：打造一流創新環境
中評社記者：您在書裡提到，香港畸形的房地產業是導致香港“滯脹”的一個關鍵因素。其實香港一直都試圖發展科創產業，但逃不開房地產的“綁架”，例如數碼港從高科技項目變成了房地產項目。現在香港正在發展河套地區和前海，您認為應該怎樣避免重蹈數碼港的覆轍，讓河套和前海真正發揮它們的作用？
王春新：2020年，深圳戰略性新興產業的總附加值超過1萬億人民幣，占深圳GDP的37.1%，是香港的50倍以上。香港的營商環境和國際化比深圳好，政府也花了很多功夫推動創新產業，但為什麼有這麼大的差距？我們必須思考。有觀點稱是因為香港市場太小，我認為這不是最重要的因素，在CEPA下香港的創新產品可以通過零關稅進入內地。所以，主要問題在於香港的創新環境不夠好。我此前提到關於打造一流創新環境的八大要素，都是針對香港現存的問題提出，比如河套、科學園、數碼港，本身不完全是創新驅動器，而是像一個平台，這就暴露出創新模式的問題。香港不注重在地自創模式，沒有通過培養本地企業來創新，而是通過打造平台引進外國資金、技術、企業，所產生的效果不甚理想，大家有目共睹。 |
