爛尾樓業主“停貸”事件值得關切，鍋應該由誰來背？
據房地產行業研究機構統計，截至7月13日，全國已有超過100個爛尾樓盤的業主宣布在樓盤複工前將暫停償還銀行按揭貸款，而且數字還在不斷增長中。嚴謹地說，“停貸”這個詞并不准確，容易被誤以為是銀行停止向業主貸款，但實際上，是業主們以公告的形式表示暫停向銀行按月償還按揭，稱為“斷供”更加確切。
從業主的角度，耗盡幾個錢包付出了至少三成的首付，背上了幾十年的債務，購買開發商承諾將在未來某個時間交付的房子。然後開發商違約了，樓盤停工，交付遙遙無期，這種情況下，還要求業主每月償還銀行貸款，有幾個人情願與開心？而從銀行的角度，我與業主簽的是貸款合同，我已經按照合同要求把錢貸給業主了，興建中的房子不過是這筆貸款的抵押品，又不是銀行樂見或推動了房子爛尾，那麼，無論房子是否交付，業主都有義務按照貸款合同的約定還款，否則就要承擔違約責任、要“上征信”。
造成這個三角關系的根源，是房地產預售制。預售制下，房地產開發商幾乎是空手套白狼。
在拿地階段，只要支付定金就可以拿下土地使用權（早期一些地方開發商甚至不用付一分錢就能拿到地），然後以土地去銀行抵押貸款來支付土地出讓金，進入建設階段後，往往也是建築公司先行墊付材料款和施工費。等到工程完成一定進度，就可以預售，全額收取賣房款（包括業主自籌的首付和銀行的貸款），再用這筆錢來支付給建築公司，買更多的地，預售更多的房。這一制度設計，讓房地產業幾乎成為一個輕資產的行業，開發商以極低的自有資金就可以啓動一個房地產開發項目，然後把雪球不斷滾下去，越滾越大。
只要行業一直處於繁榮的上升期，這個模式就不會有什麼問題。高杠杆讓開發商能够迅速開發更多項目，行業迅速發展。由於預期房價會上漲，因此，購買期房對買房人來說也是有利的，等於提前以優惠的價格鎖定了未來會有更高價值的資產。 |
