國家統計局數據顯示，2018年城鎮居民人均可支配收入39251元，增長7.8%；農村居民人均可支配收入14617元，增長8.8%。雖然農村居民收入增幅高於城鎮居民，但兩者之間的收入差距依然不小。
閑置宅基地有條件入市，一方面會放大宅基地市場價值，盤活閑置土地資源；另一方面還會增加農民財產性收入，進而挖掘內需潛力。宅基地的有條件“鬆綁”也因此受到市場高度關注。
延續本輪土地制度改革
值得注意的是，此次《意見》提出的以穩慎改革農村宅基地制度為主要內容的農村土地制度，是自2014年起新一輪土地制度改革的重要內容之一。
2014年12月，中央全面深化改革領導小組審議通過《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，拉開新一輪土地制度改革序幕。次年1月，上述文件正式印發，明確探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地。
2015年3月，原國土資源部正式啟動農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作；6月，明確集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點各15個縣（市、區），土地徵收制度改革試點3個縣（市、區）。
2016年9月，土地徵收制度改革、集體經營性建設用地入市擴大到全部33個試點縣（市、區）；2017年11月，宅基地制度改革拓展到全部33個試點縣（市、區），試點期限延長至2018年12月31日。
2018年的中央一號文件進一步要求，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。這也意味著宅基地將不僅具有農民住房保障功能，還將具有資產要素功能。
“過去宅基地雖然也被視為集體建設用地，但並不能作為集體經營性建設用地而直接入市，這次的政策是本輪土地制度改革的延續。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者。
農村閑置土地資源有望盤活
儘管農村宅基地可入市，但在政策層面依然受到嚴格限制，“可租不可賣”的原則一直未變。
國家發改委規劃司城鄉融合發展處處長劉春雨在解讀《意見》時強調：“城裡人到農村買宅基地的口子不能開，按照規劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。”
中國社科院農村所此前發布的《中國農村發展報告（2018）》顯示，全國“空心村”閑置宅基地的綜合整治潛力約1.14億畝。規模巨大的閑置宅基地入市，顯然將給農村、農民帶來巨大的影響。
不過，多位業內人士也向《每日經濟新聞》記者表示，雖然整治潛力巨大，但並不意味著這1.14億畝宅基地都可以轉化為集體經營性建設用地入市。
“宅基地的有條件放開，利好部分城市周邊農村，特別是大城市周邊農村宅基地的盤活。但也有幾個底線，一是土地性質不改變，還屬於集體經營性建設用地，二是只允許出租使用權。此外，還要符合國土空間規劃要求。”嚴躍進分析稱。
《每日經濟新聞》記者注意到，按照目前的政策，農村土地要入市，首先要由政府進行徵收並轉變為國有建設用地，然後按照招拍掛流程，由開發商或工業企業等與政府對接。通過招拍掛，土地增值的收益是巨大的，但村集體往往拿不到太多土地增值收益。
允許集體經營性建設用地入市，最直接的效果是村集體和村民的收益會翻倍增長。
實際上，在此次《意見》出台之前，宅基地有條件入市已在包括北京市大興區、河北省定州市、上海市鬆江區、浙江省義烏市等在內的全國33個縣（市、區）進行了探索。
以上海市鬆江區為例，其發文規定，在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體經濟組織可以按照土地管理法相關規定，通過規範的民主自治程序，採取協議回購等方式協商收回宅基地，轉為集體建設用地使用或組織實施集體經營性建設用地入市；適當放活農村宅基地使用權，鼓勵社會資本和農戶積極參與限制宅基地（農房）活化利用，在保障農村村民基本居住權益和農村公共服務及配套設施的基礎上，經農村集體經濟組織同意，可拓展開發宅基地的研發、商業、旅遊、康養、辦公等非居住功能；嚴格禁止非法買賣宅基地，禁止農村村民擅自與社會資本簽訂宅基地租賃合同用於宅基地盤活利用。
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