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| 樓市新政浮出水面 外資炒房套上“緊箍咒”。 |
7月24日，建設部、商務部等聯合發佈《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》（也稱171號文件）。外資炒樓向被認為是大陸房價飆升的主要原因之一，《意見》的頒佈引發海內外輿論廣泛關注，被解讀為讓海外資本熱血澎湃的中國樓市“淘金時代”似將宣告終結。本社匯選有關輿論，供讀者參考。（評論員：柯 冠）
一、新規日前頒佈 重心針對外資炒樓
1、四方面設關卡 發出明確信號
171號檔可謂全方位對外資的國內房地產領域的活動的涉及；從規範外商投資房地產市場准入、加強外資投資企業房地產開發經營管理、以及嚴格境外機構和個人購房管理等方面都有說法：
第一方面規範外商投資房地產市場准入方面，該檔明確規定：“境外投資者通過股權轉讓其他方式並購的境內房地產企業，收購合資企業中方股權的，需妥善安置職工，處理銀行債務，並以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進行上述活動。”
第二方面就是對加強外商投資企業房地產開發商經營管理開始設限，其內容大體是以開發專案資本金未達到項目投資總額的35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批准該企業的外匯借款結匯。
第三方面是對境外機構和個人購房管理提出具體要求，比如其中明確規定，境外機構和個人購買自住、自用商品房必須在華居住或者學習滿一年且採用實名制。
第四方面主要是針對地方政府，要求“進一步規劃和落實監管責任”：各地不得擅自出臺對外商投資房地產企業的優惠政策，已經出臺的需要清理整理並予以糾正。（北京《中國產經新聞》）
與以往不少地方政府極力鼓勵國外資金進入當地房地產市場，甚至採取種種優惠政策相比，171號檔的出臺向國內房地產市場發出一個明確的信號，今後國外資金進入國內的房地產市場不僅要面臨著市場風險，也要面臨著政策風險。而這種政策風險是任何外國資金無法預測的。（廣東《新快報》）
2、限制外資炒樓 有利宏觀經濟
毫無疑問，171號檔的實施將有利於中國房地產和宏觀經濟的健康發展。（北京人民網）
首先，外資助推了房地產價格的上漲。進入中國房地產市場的外資主要集中在北京、上海等少數能起標杆作用的大城市。2005年國家出臺對房地產市場的調控措施之後，外資不僅沒有放慢進入中國房地產市場的步伐，反而增加了對中心城市的投資數量。2005年，外資投向中國房地產業的110億美元中約70%集中發生於調控政策出臺之後的下半年。這在很大程度上削弱了國家對房地產調控的效果。
其次，外資影響國內信貸政策。外資除了通過直接購買國內的不動產或從事房地產開發之外，還通過向國內房地產開發企業融資的方式影響國內的房地產市場，尤其是2003年6月份之後，在國家緊縮的房地產信貸政策的影響下，國內房地產公司紛紛轉向利用境外融資的方式來解決資金短缺問題。由於外資的作用，國家對房地產行業採取的一系列金融政策受到了相當程度的制約。
第三，大量資金流入中國的房地產市場加大了人民幣升值壓力。如果房地產價格不斷上漲，國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，而且會進一步導致人民幣的升值預期。（上海《每日經濟新聞》）
3、保護本國產業 無須遮遮掩掩
對房地產業的外資動真格，這說明決策層調控房地產的決心已經不可動搖。以目前中國經濟對投資的依賴，以中國房地產業在中國經濟中的牽引力，以外資的博弈能力之強，以對外政策之敏感，不到萬不得已，決策層計不及此。（湖南紅網）
迄今為止，中國對外資購房無明文限制舉措，惟一的一條是2004年修訂的《外商投資產業指導目錄》中，對於涉及普通住宅開發建設的房地產業都仍然作為“鼓勵類”外商投資產業目錄。這一政策在現實的映襯下尷尬無比。（四川線上網）
不僅房地產業，隨著中外經濟交流的擴大，一再顯露中國政策的滯後與僵硬，尤其在面對外資等敏感問題時，常常是賠了夫人又折兵，還動輒得咎，被指責行政操縱。關鍵在於政策短視，常常根據短期的經濟需要制定長期政策，而並非著眼于建立一個公平公正的市場體系這一長遠目標。在需要資金或者需要房地產拉動經濟時，則銀行貸款、加息、房屋改造等政策無不繞此而行，為淵驅魚、為叢驅雀，就是造也要造出一個房地產牛市。對於事關國內民眾基本生活需要的房地產業對外資毫不設限、對高價房眼開眼閉，不過是這種短期投機政策的表現之一。投機就要付出代價，對於中國經濟整體而言，這種代價無法轉嫁。（廣東大洋網）
人們等來了一個早就應該出臺的政策。這一政策也在說明，保護本國企業與民眾的利益是市場國家的常態，對此大可不必遮遮掩掩。（廣州《南方都市報》）
不用過於擔心對於中國開放形象的指責，中國開放之路“開弓沒有回頭箭”。在目前，中國應該回到開放的本義——借助外力建立統一的市場與公平的競爭環境。為開放而開放，為討好外資而討好外資，是買櫝還珠式的蠢行。（上海《每日經濟新聞》）
二、樓市雖然“限外” 政策未見“排外”痕跡
1、新規意在“限外” 而非投資“排外”
中國建設部、商務部等近日聯合出臺《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，作為呼應“國六條”的配套措施。新政策將對真正的FDI（外商直接投資）與以投機為目的的熱錢進行界定，對非大陸居民在大陸購買房產，實行嚴格審批登記制度。《意見》除要求購買者必須使用實名以外，對外資在大陸進行房產投資開發並沒有新的苛規。（美聯社）
該配套政策意在“限外”，而非“排外”。如果有所“限”，也僅在阻止國際熱錢“投機”樓市，阻擊不良境外“大房東”而已，決非劍指正常外資，排斥外資投向大陸樓市。當局不會因為樓市出現點泡沫就因噎廢食，輕易出臺“排外”措施。（英國BBC網）
2、實施“精確打擊” 手段相對溫和
有專家表示，此次措施主要是對那些旨在炒樓的遊資給予“精確打擊”，並給有意炒作的外資以“嚴重警示”，可在一定程度上平抑房價，特別是北京、上海、廣州等重點城市。
不過這位專家指出，由於此次出臺的規定著重規範外資“進入”這個環節，而對於“交易”以及“持有”房產的環節並沒有相應的打擊，所以此次對於外資的限制措施比較溫和，比較適度。（北京中新網）
3、遏制炒作樓市 不會搞“一刀切”
業界人士認為此次出臺的措施既規範又調控。這一方法是各國制約國際投機的常用招數，算不得新鮮。其要點在於，以限制最低註冊資本金等方式將借錢玩錢、家底空空的純粹資本市場遊戲者逐出房地產業，並且通過篩選買房客，將投資、工作在大陸的境外人士留下來。而配合以“國六條”為核心的大陸房產新政“組合拳”來看，平抑高檔，維持中檔，增加低檔，正是此次新政全部精髓所在。（美國《僑報》）
不難發現，171號檔的本意也是“一分為二”的，提高了投資門檻，鼓勵自用、抑制投機的初衷貫穿其中。只要是秉持理性發展、為中國房地產市場帶來先進理念的海外資本，根本無需擔心。（北京人民網）
香港軟銀金匯執行董事溫天納稱，限制熱錢進入樓市，很多外資都會表示理解，但對於真正想長期持有物業而不是短期炒作的外資，政府還應該持鼓勵態度，不應該“一刀切”。（廣東南方網）
三、限制外資炒房 影響料將漸漸展現
1、外資進入觀望待購期
北京高力國際物業服務有限公司助理董事黃卓偉認為，“171號檔的內容已經顯示出了政府調控外資的力度和決心。”目前，那些海外投資者已開始觀望，甚至還有些無所適從。
黃卓偉指出，按照171號檔的規定，外資進入房地產的交易成本和時間成本都會加大。“例如，檔中註冊資本不得低於投資總額的50％的規定，就意味著之前外商20個億的投資，前期就要拿出10個億，而按目前的現狀可能6個億就夠了。”成本的提高最有可能成為制約外資進入的障礙。（北京新華網）
一位學者認為：“如果房地產市場外資大量撤出，將對央行回籠貨幣的技術水準帶來考驗，若央行沒有過硬的應對手段，通貨膨脹壓力就會激增，這對整體經濟形勢不利。”（廣州《21世紀經濟報導》）
2、可遏制短期投資泡沫
專家指出，該政策可以有效預防和遏制短期遊資的擴大化。（北京人民網）
按照國際慣例，規範短期投資的手段是設限，一是稅收，二靠准入。中國現在的做法與國際相差不多，但仍需逐步完善。該政策對於身處市中心地段的高端物業，希望通過短期投資獲利的比例過高的樓盤有影響。（法國《歐洲時報》）
3、長期內有助推低房價
大多數市場人士認為，目前已有機構投資者放緩或放棄投資計畫。新政必將在未來長時間影響外資在中國樓市的投資戰略。排除惡意的短期炒作，市場交易量會有所降低，房價也可能因此下降。（廣州南方網）
但也有業內人士認為，隨著外資投資的理性意識增強，短線炒房將被抑止，長線投資者仍然能找到機會。（上海《上海證券報》）
四、新規打擊炒樓 配套政策還需跟上
1、外資依舊可打“擦邊球”
業內普遍認為，171號檔將使相關部門加大對外資進入境內房地產市場的監管力度。而美國特羅斯房地產投資諮詢(上海)有限公司總經理王謙卻認為：“我們沒覺得新政有太大的影響。”王謙認為，檔集中關注住宅方面，對於商辦物業，並不會產生顯著影響。“並且從細則來看，這些規定對於資本金雄厚的機構並沒有明顯作用。”（上海東方網）
業內人士稱，像摩根斯坦利、高盛這種國際性大公司在投資中國房地產市場時，多以海外公司身份進入，這種投資模式可以比較方便地將投資收益帶到海外。而某些外國資本為享受中國對外商獨資公司兩免三減的稅收優惠，更願意設立外商獨資公司。這些外商獨資公司會以購買固定資產的方式，買進物業，包括廠房、辦公樓、高檔住宅、酒店式公寓等，然後以出售或者出租的方式獲得回報。據透露，這種獨資公司很多都是非房地產領域的公司，“是短期看好中國房地產市場才殺進來的，基本是炒一個短線就走。”顯而易見的是，171號檔對於這種“擦邊球”的路徑，並沒有從政策上加以限制。（浙江線上網）
有分析人士認為，限制海外熱錢炒作中國房地產政策的難點在於：外資的流入流出和匯兌權力在外匯局，而外資的使用權和審批權在商務部和地方政府，這需要地方政府的配合；因為中國經濟發展依靠出口拉動內需，對於外資設限過於嚴格可能導致經濟的硬著陸；同時對於人民幣升值的預期長期存在，導致外資仍然不斷流入房地產市場，這樣就使得實際的效果可能會小於預期。（北京《國際金融報》）
2、限制措施還需配套政策
從《意見》全文來看，其中的規定大都可圈可點，如能落實，確實有助於遏制房地產市場上熾烈的外資炒作之風。然而，171號檔本身和實施過程中都還存在一定的不確定性，要想充分實現其預期效力，尚需進一步明確。
從171號檔條款來看，管理層力圖區分境外買家中的自用者和投機者，因此有了“自用房產”的規定，基本傾向對境外機構和個人在境內購買自用、自住房產從寬，購買、投資非自用房地產從嚴。然而，“自用房產”如何界定？是按照一年中的使用時間，還是按照人均多少面積？如果是按照前者，有些非居民個人來往境內外頻繁，儘管一年中總的使用時間可能不是很多，卻是正常的需要；如果是按照後者，不同消費者消費需求差別很大，如何規定一個統一的人均面積標準？（北京國際線上網）
給予港澳臺地區居民和華僑一定寬鬆待遇是應當的，因為他們也是中國國民。但也要看到，由於許多外資機構（特別是一些美歐投資基金）將中國香港特區作為進入中國大陸市場的基地，所以，在統計中顯示來自中國香港的買家（特別是機構買家）未必完全就是香港居民。對港澳臺胞和華僑的合理優待與強化監督如何統一，還需要進一步考慮。（福建海峽之聲網）
北京市建委於20日向各開發企業下發了緊急通知，規定港澳臺地區居民和華僑可在境內購自住商品房“暫定只能購買一套住宅”，並於7月21日起執行。北京是內地第一個明確限制港澳臺僑同胞只能買一套住宅的城市。對此，我們是不理解的。對港澳臺華僑同胞進行准入限制，不可避免地具有負面的影響，尤其是對作爲主力的香港居民在內地的置業投資將有更大的影響。對於內地加強金融房地產的調控，我們完全支持，但是我們呼籲內地必須注意，不要傷及港澳臺僑同胞的感情。（香港中評網）
非居民和居民合作或者利用“非居民”與“中國居民”雙重身份開展跨境投機的做法值得重視，但此次發佈的《意見》沒有對此作出更明確的規定。非居民和居民可以聯手從境外引進資金炒作境內房地產而規避《意見》所要求的監督。（北京《新京報》）
3、限制炒樓要從源頭入手
實際上，交易環節並非外資炒房的關鍵。實力強大的外資更願意從開發環節入手，從源頭上掌握炒房的主動權。比如，今年5月末，新加坡的房地產上市公司凱德置地與成都置信實業（集團）有限公司合資成立了四川置信凱德實業有限公司，凱德置地將為該公司注資10.9億元人民幣，持有50%的股份。類似的這種做法，成為許多外資的選擇。一旦外資紮根于中國房地產開發領域，從交易環節限制外資炒房的措施很有可能被懸空。
因此，遏制外資炒房，應從市場准入及開發環節入手，從源頭上斷外資炒房的後路。（上海《上海證券報》）
在更廣闊的背景上考察，應當看到，目前還不占多數的外資並非中國房地產市場泡沫的始作俑者，而是在泡沫開始後的推波助瀾者。因此，如果不消除中國房地產市場泡沫形成的基本因素，單純遏制外資，必然無法收到期望的成效。（湖南紅網）
中國房地產市場泡沫之所以經久難消，金融業和地方政府之所以有著如此強大的內在衝動去吹大房地產泡沫，原因之一是金融市場流動性過剩，商業銀行必須為其與日俱增的剩餘資金尋求出路，房地產等資產市場相應成為首選。原因之二是在現行財稅體制下地方政府財權與事權不對應，地方財政困難，謀求預算外財源，把賣地當作最為便利的生財管道。這兩個問題不解決，對房地產市場的調控風頭很快就會過去，然後就是故態復萌。有鑒於此，決策層還需要解決金融市場流動性過剩問題，並通過完善財稅制度，促進地方政府財權與事權對應，緩解、消除地方政府的財政困難，並讓被征地農民合理分享土地收益、改進分稅制等措施，削弱地方政府賣地生財的動機，這才是治本之策。（北京《新京報》） |
