如果說土地紅利、人口紅利都遞減了，甚至消失了，那究竟怎麼判斷房價會不會大漲或者大跌？
萬科試圖攻克這個難題。2014年，萬科研究部門調查了過去40年、27個經濟體的房地產市場，統計一共出現61次房價大漲，之後有14次出現大跌，有47次沒有出現大跌或者下跌。
進一步地，萬科董秘譚華傑發現，傳統經常使用的房價收入比、租金收益率、按揭收益率這些指標都不是有效指標，也就是它們都不能通過過去40年歷史數據的驗證，都有大量的反例存在。
“我們最後找到三個重要指標，其中有兩個是內因的指標，就是根據經濟體自身情況決定房價上漲或者下跌。”譚華傑介紹，這兩個內因指標一個叫做居民部門利息保障倍數，用居民部門儲蓄／上一年利息支出。這個倍數有一個臨界值，1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全；第二個指標，新房名義市值對居民最大購買力占用比例，80%是危險臨界點，60%是安全臨界點，越高越危險，越低越安全。
第三個因素，有一些經濟體並不是因為本身的原因導致的下跌，而是因為其他國家尤其是周邊國家房價下跌而受到衝擊，在這種情況下，有一個重要指標就是它的經常性賬戶順逆差。所有因外部衝擊導致房價泡沫破滅的經濟體，均處於逆差狀態。
結合這個指標看中國目前的情況，首先從居民部門利息保障倍數來看，中國現在處於絕對安全位置。臨界點是1.5倍，而中國目前實際是11倍，遠遠超過1.5倍安全邊際。未來十年即使這個指標往下走，要走到1.5倍的可能性幾乎不存在。從這個指標基本可以判斷未來10年就是安全的；第二個指標，新房名義市值對居民最大購買力，這個指標沒有上一個指標那麼好，但是相對處於好的位置，在安全臨界點上，最近三年這個指標呈現向下趨勢。
從這兩個指標來看，萬科得出結論：住宅行業未來十年總體來看是安全的，基本不會發生房價斷崖式下跌、泡沫破滅；但10年後，需求將可能難以支撐房價。
十年。這個時間節點，與中原集團從人口結構角度出發的研究結果相似。10年後，00後會成為購房主力，但他們的數量還足以支撐那時的房價嗎？10年後，中國房地產市場的泡沫會破滅嗎？
無論如何，萬科等大型房企已在布局應對。萬科的計劃是，十年後，住宅開發業務在集團中的營收比重將降至一半；萬達的計劃更為激進，從今年開始萬達就要全面退出住宅銷售市場，到2020年，萬達淨利潤的三分之二要來自租賃收入。
（來源：21世紀經濟報道） |
