中評社北京9月25日電／有銀行接受未還清貸款房產二次抵押 專家：警惕風險
央廣網北京9月24日消息（記者郭淼 焦瑩）據中國之聲《新聞晚高峰》報道，當下，多地房價正經歷著一輪明顯上漲，很多都想投資房地產的人四處找錢“炒房”，部分人甚至還打起了銀行“房抵貸”業務的主意，想借此籌集首付的資金。
所謂的“房抵貸”，是指借款人以自己或關係人的房產做抵押，向銀行申請一次性或循環使用的消費或者是經營用途的人民幣貸款。只不過，有些銀行只接受結清按揭貸款的房產，有些銀行可以接受未結清貸款的房產，這就是所謂的“二押”，銀行普遍只接受在本行首次抵押的房產進行“二次抵押”新增貸款。有些銀行只接受有房產證的現房，也有銀行可接受本行合作按揭項目的期房做抵押，但貸款額度在房產證下來前會有限制。
不過，最近，有銀行的貸款廣告稱“個人房產可以二次抵押，即使目前房子還在按揭，也可以貸出升值的部分。”那麼，有房就能貸款到底是怎樣的一種操作？是否存在違規問題呢？
記者注意到，招行上海分行推出的 “有房就貸”產品，內容相當有吸引力：只要客戶在上海地區有房，無論是貸款已結清還是仍在貸款中，都有適合的貸款產品可以申請。不難看出，該產品主要就是針對上班族與小微業主，抵押額最高2000萬，貸款月供計算期最長可以到20年，可根據客戶的實際情況定制還款計劃。那麼沒有還完貸款的房子究竟還能貸出多少錢呢？一位業內人士為我們算了一筆賬：比如說在5年前，客戶貸款200萬買一處價值400萬的房產，到現在為止，這處房產已經升值，升值到了多錢呢？1000萬了，而客戶還有150萬貸款餘額沒還完，那麼他現在又急需用錢怎麼辦呢？在這個時候，他就可以用這個房產再次向銀行申請抵押貸款了，理論上可以新貸出的額度應該是房產現在估值的大概八成左右減去沒結清的貸款。一般來說估值相當於市價的七成，所以新增加的額度大約是560萬減去150萬，差不多是410萬元左右。但是當然，最終銀行審批的額度還與申請人的收入是有關係，一般來說要求月收入要大於月還款額的2倍。
看到招行的這則“有房就貸”的廣告，不少人甚至打起了銀行“房抵貸”業務的主意，想借此籌集首付資金。不過，多家銀行人士表示，不論房產以何種方式抵押，這種抵押貸款只能用於個人消費或經營，絕不能用於炒房、炒股。“貸款人在申請貸款時，都要求填寫貸款用途，還要提交能證明用途的合同、發票等材料。銀監會還規定，發放的消費貸款如果金額超過30萬元，那就不能直接打到貸款人的賬戶，而是採取受托支付形式，打到用途有關的賬戶。比如，申請裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶；申請旅遊的直接進入旅行社賬戶。”
樓市的火爆也讓一些中介看到了“商機”， 一家貸款中介機構就對記者明確表示說，沒有還完貸款的房產的確可以進行，只要有房產證就行。關於手續，只要“產權證，結婚的話提供你們夫妻雙方的東西”。而抵押的錢隨便幹啥，基本上如果要是走銀行的話，就是裝修貸，打不到個人賬戶，裝修貸利息低，打到裝修公司的賬戶上，裝修公司給轉。
據了解，招行在吉林、北京等地區並未推出“有房就能貸款”業務。記者注意到，2014年，為了防止貸款資金進入投資領域，北京銀監局專門發文要求，個人消費貸款原則上發放金額不超過100萬元、期限為10年以內。這意味著，向北京地區的銀行申請個人消費貸款，不論你的抵押房產估值多少，也不論你的個人收入多少，最多也就只能貸款100萬元。在中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍看來，招行上海分行此種做法存在較高風險。
通過資產的增值部分再來進行抵押或者是質押，獲得第二輪質押的信貸，客戶的貸款會增加，風險就是當你的質押品，比如說房子，它未來的市場價值出現比較大的波動的時候，就會影響到質押品的安全性，這對銀行來講也是要必須考慮的。當大部分的銀行都用類似的辦法來拓展市場，整個社會的信貸規模和風險可能都會因此而上升，這個有點類似美國在次貸危機之前在房地產市場上相似的一些做法，值得我們加以警惕。
（來源：央廣網） |
