張五常先生的具體發言內容整理如下：
張五常在談到房價上漲的原因時表示，目前深圳的人口增長速度太快。幾年前，深圳市有1500萬人口，有人稱兩年前已達到2100萬，這樣一來，用不了幾年就會變成3000萬了，這座城市的人口以每年100多萬的速度增加，這是很令人吃驚的。有這個現象的發生，樓價當然也會上升，因為深圳上的太急，所以在深圳附近的城市，例如東莞，例如惠州，房價也都上去了。例如惠州，房價以前很多年都沒有變過了，近半年來漲了一倍。
尤其是念書比較好的青年更愛跑到深圳去，我想杭州、上海、北京的情況也都應該是如此。
也就是說，青年精英們會集中那些發展高科技的城市中去，這也是因為《勞動合同法》對他們沒有太大的約束。反而，《勞動合同法》對月薪三四千的那些人限制的很死。
中國的青年很厲害，那些數學很厲害的，技術很厲害的人很多，這一點是真的。的確是有很多青年念書念的很好，數學做的很快，在技術上是一點問題也沒有。以深圳我比較熟悉的城市深圳來說，有8000家華為、騰訊，大疆這樣的公司，這不是開玩笑的。清華大學的佼佼者一去，馬上就有人請了。然後你也不能否認，包括杭州的馬雲 ，騰訊、華為，這些都是很厲害的，這些生意不是容易做的，真的是不容易做，尤其是做工廠更難，但是你假如走向高科技的話，也是很難做的。
中國人聰明，有幹勁，我大約估計了一下，不管是中國大學也好，香港大學也好，收中國的學生，最好的學生都被他們搶去了，香港這幾家大學最好的學生都是中國去的。我計算過，假如要請一個很厲害的人，只是八九千塊人民幣，請一個同樣厲害的學生，香港是需要兩萬塊錢左右，美國請一個相同水準的人，大概需要人民幣四五萬塊錢，請一個這樣的年輕人，而中國有這麼多，可以說數以十萬計。
所以我目前的推斷，很多人不同意。兩年前我說過10年之內深圳會超越香港，他們不相信，但是我最近說不需要等10年，現在已經超過了，現在告訴你們，肯定的說，10年之後深圳會超越美國的矽谷。
除了高科技城市吸引眾多人才的原因，房價上漲還有其他兩個重要原因。
第一，現在去東莞開廠，都會被人說神經病，是沒人願意去的，因為投資設廠情形不好，在這樣的情形下，本該用於建廠的資金就都湧入了樓市。
第二，現在，全世界人民都說人民幣要下跌，所以可以看出，人民幣出境是很困難的事，因為一出境，人民幣立馬就會不好了。幾十年來，人民幣沒有像現在這麼困難過。
原來，地下錢莊都是協助小廠做事的，現在的地下錢莊也說，這麼多年沒見過這麼難把錢轉出去的的情況。
如果人民幣維持前幾年的強勢，是不會害怕人民幣出境的。
所以，就這樣，錢出不去，就是在逼著大家買樓。
所以，上述這三者合併，共同促成目前的狀況——大家紛紛想盡辦法買高科技城市的樓。
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