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樓市“寒冬”才剛剛開始 
http://www.CRNTT.com   2018-10-31 11:01:48


持續上漲的樓市還不適應平穩趨勢出現。資料圖片
 
  李耀智認為,內地購房者往往“買漲不買跌”,特別是一些城市在這段時間的部分樓價出現較大幅度的下跌,市場觀望情緒濃厚。他指出,前期依靠高槓桿運轉的一些房企,在金融去槓桿和融資收緊的情況下,資金流開始出現緊張。加上在資金回收有壓力,所以開發商被迫降價促銷。但問題在於,以價換量需要市場的配合,否則會事與願違,現實正是如此。“樓市整體偏冷,開發商的以價換量策略可能會延續到今年年底,所以後續可能還會有維權事件出現。”他說。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,從現在整個房地產市場交易的情況來看,一些城市降價促銷力度有所增大,使得購房者對樓市的預期因素發生改變。客觀來說,目前開發商的降價促銷,不是單純因為市場的降溫或者面臨很大的壓力,而在於近期市場新盤預售增多,供應量的加大使得企業主動降價,目地是為了搶奪購房資源。嚴躍進表示,這樣的調整還屬於周期性的調整,並不能表明房地產已快速步入寒冬的階段。

  金融土地政策收緊 拿地熱情陡降

  在市場趨冷、投資者觀望情緒濃厚、量價齊跌的背景下,房企的拿地熱情也在冷卻,土地流拍比例在上升。據相關機構統計,今年1-9月,受監測的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米,同比下降20.9%;累計拿地金額9534億元,同比下降27.8%。另據統計,2018年前三季度,全國300城共流拍446宗住宅用地,總規劃建築面積5645萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。從流拍佔比來看,三季度流拍面積佔總推出面積的比重為9.3%,達近年來的最高值。

  “在土地政策方面,很多地方政府推出的已不是純商品房地塊,大多包含競自持、競配建、限房價等限制性的地塊。因此,開發商在拿地時會考慮未來的變現能力和運營每個地塊的價值,變得謹慎在情理之中。”李耀智說,加上房企融資環境收緊,償債壓力加大,而且整個大環境不明朗,包括中央在一些地方取消了棚改貨幣化安置等,這些也對開發商拿地的積極性造成打擊。

  在土地市場流拍量急劇增加的情況下,土地的溢價率也急劇降低。中指院數據顯示,2018年前三季度,全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢價率為16.1%;其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢價率為18.3%,較去年同期下降21.1個百分點。

  嚴躍進認為,決定土地流拍一個很重要的因素是房企的資金面,在資金面比較緊的情況下,很多企業對於新拿地的興趣點在減弱,而著重於對既有的土地進行開發和銷售。

  預售改現售很難“一刀切”

  對於房企來說,可能最為關心的還是商品房預售制會否改為現售制。雖然商品房預售制在一些省份仍處於研究探索階段,但一些地方的部分商品房改為現售制已隱約浮出水面。例如,在距離廣東省房協內部討論逐步取消商品房預售制的材料曝光不到20天,全國首個商品房現房銷售試點項目就在深圳亮相。

  有分析指出,商品房預售制是中國房地產市場化改革的基礎性制度設計之一,在中國的房地產發展和城市化進程中扮演了重要的角色。得益於預售制,開發商能夠順利解決發展中資金不足的問題。往後房企得以開展的“高周轉”模式也是得益於此。分析人士認為,如果預售制度發生變化,房企將不得不面對諸多問題,比如整體資金面將受影響,資金回籠速度將變慢,資金成本將上升,在拿地方面將更加謹慎,投資、新開工的意願會下滑。

  在李耀智看來,商品房預售和現售之間最大的影響是開發商的槓桿高低問題。他認為,現時開發商重在回籠資金和降低槓桿與此不無關係,雖然目前預售轉現售還處於研究階段,但未來或會逐漸成為現實。“所以,在目前受到市場突然轉冷的情況下,開發商的心態已經發生明顯變化。出於對資金流和未來策略的考慮,開發商不敢高價拿地,加大投資的意願會下降,未來這種情況還會延續一段時間。”

  不過也有分析人士指出,考慮預售制度對市場供給、上下游產業鏈、銀行業務和政府財稅存在較大波動,預售直接變現售,不太可能在目前的時間點在全國範圍內“一刀切”地全面實施。在目前市場供需矛盾並沒有有效解決時,一步到位取消預售制的可能性不大。

  調控非“花拳繡腿” 正研究長效機制

  儘管目前樓市轉冷的軌跡較為明顯,但各地仍在實施大小不一的調控政策。僅有人行宣布的降準政策,給重資產、高槓桿的房企喘息的機會。但李耀智認為,“降準對樓市的刺激作用不明顯”。考慮到未來的不明朗因素,降準能起到的心理作用已經沒有以往大。

  值得注意的是,針對未來房價走勢,新華社29日發表署名文章稱,“中央遏制房價上漲的決心不會發生改變,決不會允許調控前功盡棄”。文章稱,調控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”,“房住不炒”定位正在從各方面得到進一步落實。政策“說話”對引導和穩定房價預期起?關鍵作用,把一二三線城市中房價上漲的躁動打回原形,讓有些地方寄予房價“再飛一會兒”的希望迅速冰凍。

  針對經濟下行壓力加大可能促使政府放鬆房地產調控的言論,新華社進一步表示,“要丟掉幻想”,在房地產長效機制尚在研究、還未完全建立之際,在房地產調控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉變的關鍵期,不會允許任何放鬆原已建立的調控政策體系、任由房價上漲的做法。

  住建部更是給出“定心丸”表示,將加大分類調控、精準施策力度,加快推進住房制度建設。加快建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制。推進形成租購並舉的住房制度。保持調控政策連續性穩定性,落實地方主體責任。

  持續“打補丁”“管秩序”

  張大偉說,雖然房地產調控政策邊界效應持續遞減,但整體看,最近房地產調控最大的特點依然是政策“打補丁”、市場“管秩序”。楊科偉也分析,未來樓市調控政策將會呈現長期化、常態化,因城施策、分類調控仍是主旋律。展望未來,一線城市供應小幅微增,供需矛盾逐步緩解;二線城市在調控加碼、後繼需求不濟的情況下,短期供求難有亮眼表現;三四線城市尤其是前期“暴漲”的城市,“回調”或將比預期來的早些,市場調整預期不斷強化,四季度三四線城市市場仍將維持分化、輪動格局,總量增幅將逐漸收窄。(來源:香港商報)


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