香港樓市陰晴 政治因素不可忽視

http://www.CRNTT.com   2009-11-06 11:09:54

香港頻頻出現天價豪宅，現象需要深思。 　　中評社香港11月6日訊／香港工商專業聯會創會會長、資深評論員楊志強今天在《文匯報》發表文章“香港樓市與政治”。作者表示：“香港樓市整體經濟乃至與政治形成了盤根錯節、你中有我、我中有你的關係，當局必須以政治家的智慧和謹慎對待樓市問題。”“香港樓市與政治關係越來越密切，處理好樓市問題，特別是處理好香港經濟多元化與穩定樓市的關係，政府的施政水平就會得到提高。 ”文章內容如下： 　　亞太樓價急升，與環球資金泛濫，熱錢流入經濟復甦較快的亞太區有莫大關係。而香港更由於港元與美元掛，美元疲弱，美匯指數由今年3月份至今已經下跌15%，變相令港幣自行貶值15%，令本港資產更為吸引，海外和內地資金自然持續流入本港樓市逐利。這一輪香港樓市攀升，本來與政治沒有關係。但香港樓市從回歸以來就與政治有莫大關係，筆者謹就此問題稍作梳理和分析。  　　最近，由兩位立法會前議員郭家麒、張超雄任召集人的“關懷香港”，發起“無殼蝸牛”遊行，力撐遊行的包括梁家傑等公民黨成員和李永達等民主黨成員。這令筆者想起亞洲金融風暴前夕的光景。十幾年前“無殼蝸牛”運動，是民主黨李永達等人發動，他們要求政府壓抑樓價，迫使政府興建夾心階層房屋及推出一個又一個自置居所貸款計劃。董建華上任時，也正值本港樓市高峰期，面對“無殼蝸牛”、“夾心階層”統統走到街上，對樓價飆升叫苦連天，因此董建華在1997年10月發表上任後首份施政報告中，便提出“八萬五”房屋政策，以穩定樓價。當年，包括民主黨在內的反對派，均認為這是一項“德政”，這份施政報告宣讀後，贏得包括反對派在內的社會各方面的熱烈掌聲。  　　　　　　　　　　　　　樓市換了人間 政客“兩邊抽水”  　　1997年亞洲金融風暴突然來襲，戳破了香港樓市的泡沫。樓價由1997年拾級而下，至2003年沙士期間，整整跌了六年，私人樓市樓價跌去70%，市值從1997年的5萬億元，跌至不足2萬億，市值共蒸發超過3萬億。置業者淪為負資產的高峰，至2003年6月達106,000宗。這時，樓市問題已成為香港最大的政治問題。董建華的“八萬五”政策成為眾矢之的，“德政”變成“惡政”，董建華因此揹正黑鑊，市民的怨懟更是聚焦於此，在2003年“七一”大遊行中集中爆發。最令人不齒的，是包括當年力撐“無殼蝸牛”運動的反對派人士，也加入聲討董建華“八萬五”的行列，混水摸魚，大肆抽水。最令人驚訝的，是香港政客竟然可以“兩邊抽水”，當年抗議高樓價要求政府壓抑樓價是他們，但樓價一旦下跌抗議政府的也是他們。政客的“兩邊抽水”，與黑社會的“黑白通吃”，頗有異曲同工之處。這些“兩邊抽水”的政客充斥香港政壇，想不到十多年後又再蠢蠢欲動。  　　經過多年經濟復甦，加上2002年起政府為挽救樓市，推行九大穩定樓價的房屋政策，樓價從谷底逐步回升。目前，全球性低利率、熱錢湧入、不衡的負利率(買樓的借貸利率（1-3%）比商業借貸利率（約4-6%）有嚴重的差異)和部分地產商取巧的賣樓方式，是香港近期樓價飆升的原因。近期豪宅單位樓價的升勢，令市民擔心樓價急升，會扯高中小型單位樓價，一些尚未置業的市民，憂慮樓價一旦持續上升，最終超越他們的能力。在此情況下，由“兩邊抽水”政客發起的“無殼蝸牛”遊行，要求政府恢復興建居屋及重售公屋，增加中低價樓宇的土地供應，歷史彷彿又回到亞洲金融風暴前夕。香港樓市與政治，又重新密切掛。  　　中原地產主席施永青預期，豪宅樓價已經見頂，整體樓市會出現調整。他強調，現時六成人有自己的物業，三成人住公屋，一成人未買樓，政府不應為一成人而打擊六成人的利益。事實上，香港有120萬個私人住宅物業，市民對“八萬五”教訓猶有餘悸，不想成為負資產。目前的“無殼蝸牛”抗議行動，某種程度上是分化性議題，與2003年“七一”大遊行時，眾多物業大跌甚至成為負資產的中產階級的同仇敵愾，完全不可同日而語。目前，社會上除了有一成想置業的人，亦有六成已買樓的中產階級，他們擔心政府會介入樓市打壓樓價，重蹈“八萬五”的悲劇。  　　　　　　　 樓市盤根錯節 考驗政治智慧  　　由於香港樓市整體經濟乃至與政治形成了盤根錯節、你中有我、我中有你的關係，當局必須以政治家的智慧和謹慎對待樓市問題。  　　首先，一成未買樓人士對樓價上升的不滿，也是一種民意的表現。菜園村僅幾十戶的民意，就可以被一些“聲援人士”和抽水政客無限放大，令高鐵建設收地備受阻攔。一成未買樓人士對樓價上升的不滿，目前已被抽水政客推波助瀾，似乎成為香港的主流民意。對此政府切不可掉以輕心，必須安撫這一成人“買不起樓”的焦慮。繼金管局“出招”收緊2000萬元以上豪宅信貸後，財政司司長曾俊華又約見地產商代表，並在立法會上明確表示，如果發現樓市出現不公平、不健康情況，特別是影響民生，一定會採取果斷措施介入。特首曾蔭權亦重申，政府密切監察樓價變動，當局不希望樓市再出現泡沫，因為任何泡沫都是不利經濟發展，如果有需要政府會推出穩定市場的措施。特首、政府和社會人士的輿論攻勢，使香港樓市即時冷卻，成交量在10月下旬急跌，樓市由此步入盤整時期。擔心“買不起樓”人士的焦慮，亦有所紓解。  　　第二，曾蔭權強調，任何措施都會保持透明度和考慮到已經置業人士的合理期望。本港絕大部分中產人士作為已置業者，他們關注樓市的穩定，不單是關注自己辛勤所得的身家會否縮水，而且是關注香港的整體經濟和利益會否受到衝擊。對於部分擔心“買不起樓”人士和抽水政客要求政府復建居屋及恢復賣地，當局不宜急劇改變樓市政策。其實港府目前已有不少市場化機制回應土地需求，包括優化土地供應、以招標模式發展的港鐵及市建局項目等，而優化勾地制度，活化龐大居屋買賣及租賃市場，也可為市場釋出大量廉價的現成單位。  　　第三，政府最近的某些政策，如施政報告提出的“慳電膽現金券”，排除反對派政客的罔顧事實，蠻不講理，亂扣帽子之外，或有粗疏之處。但對樓價上升問題的處理，筆者認為曾蔭權和特區政府應對得體、措施得當、政策縝密，在政治上體現出一定水平。香港樓市與政治關係越來越密切，處理好樓市問題，特別是處理好香港經濟多元化與穩定樓市的關係，政府的施政水平就會得到提高。