【 第1頁 第2頁 第3頁 】

台專家：健全台灣房市發展的建言

http://www.CRNTT.com   2009-12-21 11:36:57

大城市樓價高，是兩岸都遇到的難題。 　　中評社台北12月21日訊／《中央網路報》今天登出“國家”政策研空基金會助理研究員彭思遠的文章“健全台灣房市發展的建言”，但強調“本文僅代表作者個人意見”，文章內容如下： 　　　　　　　　　　　 　壹、前言  　　在經濟學原理的認知中，商品的價格是由“供給”與“需求”所共同決定，對生產者而言，售價高、成本低隱含廠商的有著豐厚的利潤，擴大生產及新競爭者加入，增加供給量，價格自然會下跌；而對消費者而言，價格太高需求自然減少，價格降低需求自然增加；市場機制引導價格，這就是亞當斯密所稱的“一隻看不見的手”。  　　然而房屋不同一般商品，具特有之異質性、耐久性及民眾生活居住的基本需求性，且在供給方面，亦有土地固定的特有性，使得房市價格易獲得支撐，每當利率過低、資金氾濫及投機客特意炒作之下，容易出現超乎常理的天價，有房、無產之所得階級差距因而拉大，造成“窮者愈窮，富者恆富”，對於一般的購屋者，特別是中低收入戶者而言，極為不公平，長期發展之下亦會阻斷經濟成長動能。  　　但外資引進台灣，台商資金返鄉為提振民間投資低迷不振的可行之道，在“拉抬、打壓”政策權衡之前，釐清房市是過度炒作，或者是需求帶動房市的合理成長，極為重要，因此合理房價的確定就顯得特別重要。  　　　　　　　　　　　 貳、現今台灣房價的問題  　　先看看現今台灣房價的狀況，由國泰建設公司與政治大學台灣房地產中心聯合編製的國泰房地產指數觀之，至今年第三季資料顯示，全台灣住宅每坪售價均值為18.16萬元，其中台北市每坪售價51.01萬高居榜首，且為位居次位-台北縣的19.9萬的1.5倍，更不用提台中市的13.53萬元、桃竹地區的13.4萬元與台南高雄地區的12.81萬元。另外由長期走勢來看，2002年房價觸底以來，北市房價成長約55%，全台灣平均房價僅成長不足20%，單由房價數據來看，以顯現台北市房價超漲之虞。  　　再配合所得資料觀之，“主計處”最近公佈的“九十七年家庭收支調查”，全台灣754萬戶家庭，平均每戶的可支配所得為91.4萬元，其中，台北市家庭127萬元，僅略高於全台灣平均35.6萬，加之前述房價數據簡略計算推估，若以每戶30坪計算，全台灣每戶銷售總金額約為544.8萬元，而台北市則高達1530.3萬元，但台北所得僅高於全台灣平均35.6萬。若換為國際間衝量合理房價慣用的房價所得比來看，全台灣平均房價所得比為5.96倍，而台北市居民的平均房價所得比高達12.04倍。簡言之，台北市人民購買一30坪房屋，即使不吃不喝也需要12年才可以買下房子，而全台灣平均只需約一半時間；“行政院主計處”公佈的2008年台灣地區的房價所得比，台北市為9.59倍、台中市為3.44倍、高雄市為2.81倍，結果亦顯出台北市房價超漲的問題。  　　何謂合理房價成長？由人民購買住宅、企業投資廠房之需求面角度來看，房價的成長需有經濟或所得增加支撐，科技泡沬後台灣房價於2002年觸及波段低點，由2002年下半年至2009年上半年資料推算之，全台灣房價約成長20%，同期間實質GDP成長22.9%，全台灣房價的漲幅僅略遜於經濟的成長，顯見全台灣房價漲幅尚在合理範圍之內。(但同期間家計所得僅成長5%，本文認為所得停滯成長，為受台灣產業外移等結構性因素衝擊，表現明顯與經濟成長數據分歧，由房價亦會受到投資、政府支出及進、出口影響，因此本文認為用GDP成長反應房價較為合理)。但同期間，北市房價大漲59.8%，北縣成長33.8%，桃竹地區成長16.1%，台中都會區17.74%，台南高雄都會區成長27.2%，比對之下，說明大台北地區的房價問題特別嚴重，南高都會區小幅偏高，而台灣其他地區並無房價超漲之虞。

【 第1頁 第2頁 第3頁 】