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葉檀:揭穿房地產數據掩蓋的一系列假象

http://www.CRNTT.com   2010-08-25 10:59:25  


 
  上述理由禁不起推敲。上半年部分城市過快上漲的勢頭得到控制,成交量大幅下滑,但備受關注的房價並未大幅下挫,並且房價是在2009年房價處於歷史最高水位基礎上得到的數據。不僅如此,政策的邊際效應降低,房價膠著的一線城市房價回暖,三線城市成為房地產市場的新熱土。

  根據中房指數研究院的數據,截至2009年11月,20個重點城市中已有北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等12個城市先後突破歷史最高水平,另外8個城市接近歷史最高水平。根據易居房產研究院的數據顯示,上海的平均房價已經從2009年2月份的每平米12,140元的低點,上升到每平米升至16,780元每平米,漲幅達38.22%。

  到今年7、8月份,一線城市房價開始觸底反彈。8月10日,國家統計局公布了《1~7月全國房地產市場運行情況》,顯示7月份全國70個大中城市銷售價格同比上漲10.3%,環比與上月持平。8月第一周,上海全市商品住宅成交均價重回2.3萬元/平方米,回到了新政前。8月第二周,廣州、深圳的二手房市場出現不少業主調高售價的情況,這是調控三個月來所罕見。這說明,市場已經充分消化了房地產政策的利空影響,開始觸底反彈。

  蠢蠢欲動的數據是政策壓制與人為操作的結果,有朋友告知,京滬等地暫停銷售高檔樓盤,壓低商品房均價,商品住宅中的保障型住房價格同樣拉低了均價。

  今年上半年土地成交量下降既是開發商與政府博弈的需要,也是土地市場熱點轉移的結果。中原地產的最新統計顯示,內地房企上半年購置土地面積694.42萬平方米,同比下降28.4%。從成交價格來看,土地市場逐步趨於理性。

  目前的土地市場非常符合開發企業的胃口,在土地成交量下降的過程中,價格隨之下降,開發商成為地方政府座上賓。據中國指數研究院數據信息中心監測顯示,2010年上半年,全國103個城市累計供應住宅用地20335.8萬平方米,僅完成了全年計劃的11%,一線城市的推地情況並不理想。5月份之後,土地市場漸趨平穩,流標率較低,拿地溢價率繼續回落,二三線城市的土地成交量比重明顯增加。 


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