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鄭永年:中國房地產改革的下一步

http://www.CRNTT.com   2011-04-26 10:01:54  


 
  實際上,到今天,這個房地產已經有如金融危機之前的美國金融業“過大而不能倒”。就是說,在很大程度上,房地產已經綁架了整個中國經濟。這個市場不能突然垮掉。一旦垮掉,就會導致整個金融體系的問題,整個經濟的問題,而且也會出現巨大的社會抱怨。不過,這個市場的巨大泡沫很顯然,如果再繼續這樣發展下去,也最終必然會導致更為巨大的金融和經濟危機。無論從哪個角度來看,政府的幹預和規制已經變得非常必要。

  就是說,問題不再是要不要政府幹預,而是如何幹預。政府幹預和規制的目標不是搞垮這個市場,而是逐漸減少泡沫,讓這個市場走上可持續的道路。要達到這個目標,政府所能使用的方法很多。一些城市已經根據不同的情況通過限購令,一些城市也同時在使用徵收房地產稅。不過,從國際經驗來看,最有效的是通過限制土地的供應量。

  政府在加大力度限制第一個市場的同時,必須大力發展第二個市場。這第二個市場主要是針對低收入社會群體。不過,這個市場也相當複雜。這裡面有剛剛進入工作市場的年輕人,也有低收入家庭。並且隨著時間的推移,這個市場的需求也會發生變化,例如會出現從低收入進入到較高收入、但仍然不足以進入商品房市場的社會群體。因此,這個市場必須提供各種類型、面積的住房,來滿足不同層次社會群體的需要。從長遠來看,這一市場又會分化和發展出一個二手交易市場,即在收入較低社會群體中進行。這個二手市場交易如果只容許政府進行,那麼成本就會非常高。總體說來,因為這是個政府管制市場,信息的公開與管理是關鍵,否則就會出現腐敗現象。

  政府規制市場現在非常小。這個市場的目標也只有百分之二十。而這個百分比在新加坡是八十多,即使在被視為是完全市場經濟的香港也占百分之四十多。中國正在進行高速的城市化,並且中產階級(尤其是中上階層)還小,窮人很多。這表明,在中國,這個比率應當比較高。現在政府只提出百分之二十的目標就遭受到如此強烈的反對。這表明,除了既得利益變得非常強大之外,新自由主義作為一種思想意識,已經在房地產市場領域占據主導地位。

  實際上,商品房市場和政府管制的市場在很大程度上是並行不悖的。商品房市場的對象是中高收入群體,而政府管制市場是針對低收入群體的。只要中國的經濟是可持續發展的,每年就會生產出足夠的中高收入階層成員,來維持這個市場的可持續性。而正在發展的第二個市場並不會對第一個市場產生任何有害的影響,因為第二個市場是針對低收入階層的,目標是實現基本的社會正義和公平,從而維持社會的穩定。換句話說,這第二個市場基本上是社會保護舉措。很多國家都有類似的舉措。

  現在兩個市場的政策概念已經出現,政策的實施也成為政府的頭等議程。不過,兩個市場如何磨合、如何和諧發展,仍然需要一個過程,很多問題需要經過艱苦的探索才會找到解決方式。

  (來源:新加坡聯合早報2011-04-26)


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