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中國房地產不會再有黃金十年  

http://www.CRNTT.com   2012-11-09 08:33:59  


中國房地產已經正式進入“下半場”
  中評社北京11月9日訊/“中國的房地產已正式進入‘下半場’,且再也不會有下一個黃金十年了。房地產投資者需調整心態,回歸理性…”。最新一期《新世紀》周刊(2012年11月5日出版)登載北京科技大學經管學院教授趙曉為、經濟學博士陳金保聯合撰文“不會再有黃金十年”,全文內容如下:
 
  有人曾問我:“在現在形勢下,有什麼辦法既能維持當前的房地產調控政策,又能盤活房地產市場,讓房地產這個發動機再次成為中國經濟復甦的引擎?”我的答覆是我還沒有發現有這樣的好辦法,因為中國房地產已經正式進入“下半場”。

  ■ “上半場”:冒險家的樂園

  從1998年中國住房制度改革到今天,房地產商和房地產投資者是中國最幸運和掙錢最多的一群人。地產商囤地就掙錢、投資者買房就獲利、政府賣地就有錢。與其他行業相比,過去的十幾年,房地產“踢”了個漂亮的“上半場”,至少5∶0。但是,不要以為“上半場”的漂亮成績是源於他們高超的球技。根本原因是得益於中國房地產調控的兩個邏輯,一個是調控目的邏輯,一個是調控方式邏輯。兩者都存在著錯位。

  從理論上講,房地產調控的目的一要保增長二要保民生,畢竟政府一再強調住房不是投資品,而是民生消費品。但從2005年到現在,房地產調控政策一直左右搖擺,經濟過熱就嚴厲調控,經濟趨緩就把調控變成了救市。一個不爭的事實是,房地產調控政策更多是在為經濟增長保駕護航,控房價保民生頂多就是保增長的附屬品。簡單的規律就是,CPI走高,房地產調控就嚴,房價上漲勢頭得到遏制,而經濟一旦下行,房地產調控就放鬆,房價隨之報復性反彈。經濟過熱時,我們擔心樓市泡沫破裂,而一旦經濟下滑,泡沫和民生就很快被拋到了腦後。到底是保民生,還是保增長?

  另一個是調控方式邏輯。不管是促進房價合理回歸,還是防止房地產泡沫破裂,其實調控的根本對象就是一個,即“抑制投資投機性住房需求,保障消費性住房需求的有效供給”。要達此目的,手段有三個:一是嚴格控制投資投機性住房需求;二是多建保障性住房;三是多供應土地,鼓勵房地產商多建房,增加有效供給。可我們是怎麼做的呢?

  房價一上漲,我們就調銀根、調地根,收緊信貸、提高房貸利率、抬高首付比例、控制土地供應。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產投資杠杆化,應該有短期作用。但這也帶來了兩個嚴重的負面影響:一是居住和改善性住房需求消費者成了捎帶的受害者;二是本來要抑制需求,可這樣的調控結果最後卻極大地傷害了供給。控制了土地供應,沒有了資金,開發商拿什麼蓋房呢?這樣的結果就是經過一段時間以後,供給會嚴重不足。一旦市場出現缺口,壓抑的需求集中釋放,房地產市場的供求關係就會逆轉,新一輪房價暴漲就在所難免。

  在這種調控邏輯下,房地產調控效果必然不佳,房地產市場就成了投資冒險家的樂園。 


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