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攤牌吧，房價

http://www.CRNTT.com   2010-08-29 08:56:24

楊少鋒告訴記者：“最明顯降價出現在新開盤的樓盤。7月北京大部分樓盤紛紛採取低價入市，普遍比原來的預期售價調低了20%。比如通州最大的盤“華業玫瑰郡”，均價 1.6萬-1.7萬/平方米，而他們4月份對外公開的報價是2.3萬/平方米。新華聯運河灣成交均價約1.7萬元/平方米，比之前報價降了3000元/平方米。新開盤的金隅花石匠，網簽成交25套，均價14678元/平方米，下調了2000元/平方米。7月24日，位於房山區長陽鎮的中糧萬科.長陽半島，以均價13400元/平方米開盤，原來的預期是1.6萬/平方米，周邊同品質二手房價為1.4萬元/平方米；7月30日，位於大興區黃村的保利.茉莉公館二期以均價17000元/平方米開盤，預期為2.2萬-2.3萬/平方米，而其周邊二手房價則在1.9萬元/平方米左右；7月31日，位於朝陽區望京東部的首開.國風上觀以均價24124元/平方米開盤，其周邊二手房價為2.6萬元/平方米左右。這些新開盤的項目大部分採取低開策略，直接帶動周邊老項目的價格回落。” 　　就在京城樓市價格有所鬆動之時，卻有一樓盤逆市飛揚，對外漲到3萬/平方米。楊少鋒認為這就是老盤的尷尬之處。“在新政前已經開盤的樓盤，如果大幅降價，會導致已簽約客戶退房，引發更大規模的退房潮。在這方面萬科曾經帶來過慘痛的教訓。所以老盤降價的顧慮比較多。這個漲價的樓盤，當時貴的時候已經賣到了2.5萬-2.6萬/平方米。如果在這個基礎上降價，對前面的客戶沒法交待；不降，又賣不動。左右是個死，幹脆提價，為今後房價下調、打折預留更大的空間。這是壓根沒准備現在賣的意思。” 　　但在老百姓看來，“降價潮”並沒有感覺那麼明顯，期待中的“百日巨變”似乎並未如期而至。 　　“這是選取的參照系不同。我選取的是今年4月份新政之前的房價。而普通老百姓，還是在跟去年年底的房價進行對比。要知道從去年年底到今年，房價普遍漲了50%。而且如果沒有這輪調控，目前的房價還要比原來再漲15%。” 　　而中建中匯律師事務所合夥人朱黎庭認為：“新盤降價，實際上只是把自己內部定的開盤預售價調低，而不是從整個統計數據來看，一個區域的房價，包括二手房，平均降了多少。二手房雖說比一手房提前降價，但是並沒有明顯的降幅，最多只是談判空間出現鬆動，原本由買方承擔的稅費，現在改由賣方承擔。並沒有出現一套房子掛牌400萬賣不掉，改為350萬。這與2008年底的真降價不可同日而語。” 　　不差錢？ 　　“通州樓盤的真實價格為1.6萬-1.7萬/平方米。目前三分之一的樓盤已經降到位，三分之一不到位，還有三分之一的樓盤繼續死扛。” 　　開發商還在等什麼？ 　　正如上一輪房地產調控，由於政府的不靠譜，“豬堅強”最終等來了“解放軍”。搶先降價，以為可以借機行業整合的萬科，反而成了“很傻很天真”。這是一個活生生的教材，就發生在一年前。“和幾大上市房企總裁們喝酒神侃，基本上對於降價已經沒有任何人有異議，關鍵的問題，不是該不該降，而是什麼時候降、降多少的問題。”楊少鋒說。行業的普遍心理是沒有哪一家開發商願意貿然搶先降價。 　　而部分開發商，寄希望於政府迫於經濟形勢的壓力，再次放鬆調控，選擇觀望。 　　事實上，兩會前業內幾乎所有的預測都押寶今年下半年才會出台調控政策。因為在整個實體經濟還沒有複蘇的情況下，最大的政治是保就業。而為了保八，2009年已經天量放貸，而且大部分流入股市和房地產。如果房價跌了，政府放出去的貸款怎麼收回？馬上將導致大量不良資產和銀行壞賬。政府難免投鼠忌器。可以說，本輪調控提前啓動，是開發商自己給“逼”出來的。 　　謝國忠日前也認為，放鬆現有調控措施的幾率很大。“部分城市的銀行已經逐步放開信貸。地方政府靠房地產增加收入。如果交易量持續走低，他們將陷入財政危機。許多地方政府本已債台高築。地方政府負債超過收入5倍很普遍。如果收入來源枯竭，地方政府會拖欠債務。有鑒於此，中央政府可能放鬆調控力度。” 　　2008年房地產行業是行業資金鏈緊張同時社會流動性不足，而2010年則是行業資金鏈緊張但全社會流動性相對寬裕。2009年的房價飈漲讓開發商賺的盆滿鉢滿，從去年到今年的信貸高峰，都導致開發商資金鏈比較充裕，有了“扛”的底氣。 　　王智中也透露：“更多的開發企業和投資者想做‘豬堅強’。”他有一個朋友，2005年在北京、上海建倉數百套房產，當時的建倉成本只有6000-7000元/平方米，現在已經達到了3萬元/平方米以上，他們是真正的‘豬堅強’，無畏行情震蕩，而是安心去國外度長假。還有一些開發企業的投資規模控制得好，存貨不多，有做‘豬堅強’的資本。”

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