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攤牌吧,房價

http://www.CRNTT.com   2010-08-29 08:56:24  


 
  楊少鋒告訴記者:“最明顯降價出現在新開盤的樓盤。7月北京大部分樓盤紛紛採取低價入市,普遍比原來的預期售價調低了20%。比如通州最大的盤“華業玫瑰郡”,均價 1.6萬-1.7萬/平方米,而他們4月份對外公開的報價是2.3萬/平方米。新華聯運河灣成交均價約1.7萬元/平方米,比之前報價降了3000元/平方米。新開盤的金隅花石匠,網簽成交25套,均價14678元/平方米,下調了2000元/平方米。7月24日,位於房山區長陽鎮的中糧萬科.長陽半島,以均價13400元/平方米開盤,原來的預期是1.6萬/平方米,周邊同品質二手房價為1.4萬元/平方米;7月30日,位於大興區黃村的保利.茉莉公館二期以均價17000元/平方米開盤,預期為2.2萬-2.3萬/平方米,而其周邊二手房價則在1.9萬元/平方米左右;7月31日,位於朝陽區望京東部的首開.國風上觀以均價24124元/平方米開盤,其周邊二手房價為2.6萬元/平方米左右。這些新開盤的項目大部分採取低開策略,直接帶動周邊老項目的價格回落。”

  就在京城樓市價格有所鬆動之時,卻有一樓盤逆市飛揚,對外漲到3萬/平方米。楊少鋒認為這就是老盤的尷尬之處。“在新政前已經開盤的樓盤,如果大幅降價,會導致已簽約客戶退房,引發更大規模的退房潮。在這方面萬科曾經帶來過慘痛的教訓。所以老盤降價的顧慮比較多。這個漲價的樓盤,當時貴的時候已經賣到了2.5萬-2.6萬/平方米。如果在這個基礎上降價,對前面的客戶沒法交待;不降,又賣不動。左右是個死,幹脆提價,為今後房價下調、打折預留更大的空間。這是壓根沒准備現在賣的意思。”

  但在老百姓看來,“降價潮”並沒有感覺那麼明顯,期待中的“百日巨變”似乎並未如期而至。

  “這是選取的參照系不同。我選取的是今年4月份新政之前的房價。而普通老百姓,還是在跟去年年底的房價進行對比。要知道從去年年底到今年,房價普遍漲了50%。而且如果沒有這輪調控,目前的房價還要比原來再漲15%。”

  而中建中匯律師事務所合夥人朱黎庭認為:“新盤降價,實際上只是把自己內部定的開盤預售價調低,而不是從整個統計數據來看,一個區域的房價,包括二手房,平均降了多少。二手房雖說比一手房提前降價,但是並沒有明顯的降幅,最多只是談判空間出現鬆動,原本由買方承擔的稅費,現在改由賣方承擔。並沒有出現一套房子掛牌400萬賣不掉,改為350萬。這與2008年底的真降價不可同日而語。”

  不差錢?

  “通州樓盤的真實價格為1.6萬-1.7萬/平方米。目前三分之一的樓盤已經降到位,三分之一不到位,還有三分之一的樓盤繼續死扛。”

  開發商還在等什麼?

  正如上一輪房地產調控,由於政府的不靠譜,“豬堅強”最終等來了“解放軍”。搶先降價,以為可以借機行業整合的萬科,反而成了“很傻很天真”。這是一個活生生的教材,就發生在一年前。“和幾大上市房企總裁們喝酒神侃,基本上對於降價已經沒有任何人有異議,關鍵的問題,不是該不該降,而是什麼時候降、降多少的問題。”楊少鋒說。行業的普遍心理是沒有哪一家開發商願意貿然搶先降價。

  而部分開發商,寄希望於政府迫於經濟形勢的壓力,再次放鬆調控,選擇觀望。

  事實上,兩會前業內幾乎所有的預測都押寶今年下半年才會出台調控政策。因為在整個實體經濟還沒有複蘇的情況下,最大的政治是保就業。而為了保八,2009年已經天量放貸,而且大部分流入股市和房地產。如果房價跌了,政府放出去的貸款怎麼收回?馬上將導致大量不良資產和銀行壞賬。政府難免投鼠忌器。可以說,本輪調控提前啓動,是開發商自己給“逼”出來的。

  謝國忠日前也認為,放鬆現有調控措施的幾率很大。“部分城市的銀行已經逐步放開信貸。地方政府靠房地產增加收入。如果交易量持續走低,他們將陷入財政危機。許多地方政府本已債台高築。地方政府負債超過收入5倍很普遍。如果收入來源枯竭,地方政府會拖欠債務。有鑒於此,中央政府可能放鬆調控力度。”

  2008年房地產行業是行業資金鏈緊張同時社會流動性不足,而2010年則是行業資金鏈緊張但全社會流動性相對寬裕。2009年的房價飈漲讓開發商賺的盆滿鉢滿,從去年到今年的信貸高峰,都導致開發商資金鏈比較充裕,有了“扛”的底氣。

  王智中也透露:“更多的開發企業和投資者想做‘豬堅強’。”他有一個朋友,2005年在北京、上海建倉數百套房產,當時的建倉成本只有6000-7000元/平方米,現在已經達到了3萬元/平方米以上,他們是真正的‘豬堅強’,無畏行情震蕩,而是安心去國外度長假。還有一些開發企業的投資規模控制得好,存貨不多,有做‘豬堅強’的資本。” 


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