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房價高企：囤地不是原罪

http://www.CRNTT.com   2010-09-01 10:23:17

壟斷讓房市變供方市場，收入（需方）無法決定房價地價    　　問題的要害還在於，由於土地是極重要的生產要素，土地內深藏著豐厚的租金，在土地所有權歸屬國家（政府）同時又缺乏憲政制度約束的條件下，土地市場的尋租活動必定無法遏止。土地市場的尋租活動會阻止開發商因消費者“間接需求”對土地價格的平抑作用。簡而言之，本應當是公眾收入水平決定房價，房價通過對土地的間接需求進而決定土地價格水平的邏輯，在土地為政府所有的制度下是很難形成的，這也是商品房價格居高不下的根本原因。 　　※人為扭曲的供方市場對地方政府最有利 　　地方政府根據壟斷收益最大化確定土地供給量    　　根據中國法律法規規定，興建商品房必須使用國有建設用地，而國有建設用地只有通過招、拍、掛的形式才能獲得其使用權。這樣，政府就成了住宅用地的壟斷供給者。當地方政府成為城市土地市場獨家壟斷的供給者時，地方政府會根據壟斷收益最大化的原則來確定土地的供給量。而幾乎所有出現天價地的城市大約都出現的是同一類問題，只要供地緊張的城市，天價就成為企業生存的障礙卻不得不為之的無奈。    　　地方政府普遍依賴土地財政，他們最愛“地王”    　　分稅制改革之後，地方政府開始依賴賣地財政，甚至部分城市財政收入的一半以上來源於土地出讓金。華遠總裁任志強前不久提供這樣一組數據：“2009年上海財政收入2540億元，土地收入1043億，北京財收2026.8億，土地收入925億，廣州財政收入702.58億土地收入425億元”。2009年全國土地出讓金實際上已經超過1.5萬億元，政府從房地產開發的各個環節（主要是包括土地出讓金在內與土地相關的各個環節）提起的稅費，占了整個房屋供給價格的50%左右。

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