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李驍：戶籍改革事關中國現代轉型

http://www.CRNTT.com   2014-12-12 10:57:24

3.2必須與土地制度改革聯動 　 戶籍制度改革必須與土地制度改革聯動，唯有讓人口及土地等生產要素自由流動，新型城鎮化才有自生長的空間，才可能交由市場來變魔法，創造新的經濟奇跡。土地制度改革短期目標是提高被徵地農民的土地增值收益，讓其公平分享溢價。長期目標應該是：構建一個以“價格機制配置”土地的市場，政府退出徵地過程，實現建設用地供給的市場化，實現農村與城市土地同權同價。對農村土地確權賦能，允許自由流轉，不僅是集體經營性建設用地，農民的重要財產宅基地也應允許入市流轉，而農村土地整治的土地增值收益也應大部分返還農村。只有農民的重要資產——土地權利得已保障，可獲得增值收益，才有底氣、願意進入城鎮工作生活。十八屆三中全會已經確立了建立城鄉統一建設用地市場的改革方向，但相關配套制度、法規等出台及施行尚需時日，不過改革前景十分樂觀。 　 推進戶籍制度改革要尊重城鄉居民自主定居意願，合理引導農業轉移人口落戶城鎮的預期和選擇。促進大中小城市和小城鎮合理布局、功能互補，搞好基本公共服務，還要維護好農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權。唯有，形成城鄉統一的建設用地市場，才能完成土地資源的集約利用和高效配置。以人力資源、土地資源等要素自由流動為基本特征的市場驅動的城市化才是本色上演的市場經濟，才可能將新型城鎮化帶向正途。 　 3.3公共服務均等化是戶改的終極歸皈 　 推進戶籍制度改革，應取消戶籍制度對農民的身份歧視，實現公共服務均等化，讓農村轉移人口在勞動報酬、勞動保護、子女教育、社會保障、醫療服務、住房保障等方面與城市居民享有同等待遇。從這個意義上講，推進“城鎮化”首先應是一場權利運動。戶籍制度改革不是簡單地改寫戶口本，而要確保農民轉戶進城後就業、住房、養老、醫療、教育等保障一步到位。戶籍制度改革應追求公平正義，消除農民的身份歧視，促進公共服務均等化，讓城鄉居民共享改革發展的紅利。 　 中國“偽城鎮化”的現象，表面上看是受城鄉二元戶籍體制的限制，實際則是無人願意承擔巨額農民市民化轉換的成本，地方政府必須擯棄GDP至上思維，回歸公務服務本位，將戶籍制度改革納入統籌城鄉發展、推進城鄉一體化的整體戰略之中，否則戶籍制度改革有可能只停留在表面層次。只有解除公民權利的不平等及區域權利的不平等制度，給予人自由和平等，讓市場決定資源分配，城鎮化才有基礎。沒有公民的權利的平等及相應的制度保障，就沒有新型城鎮化。推進新型“城鎮化”本質上就是一場平權運動。推進戶籍制度改革必須追求公平正義，公共服務均等化是戶改的終極歸皈！新型城鎮化的真諦是人的無差別發展，這也是戶籍制度改革需要關注的最本質、最核心、最關鍵的東西。 推進戶籍制度改革對房地產市場的影響 　　隨著戶籍制度改革、城鎮化進程的推進，將會有大批農民成為城鎮居民，從而釋放較大住房需求。一言以蔽之，戶籍制度改革將加快城鎮化發展進程，而城鎮化將為房地產行業的發展提供更長遠動力。戶籍制度改革將在一定程度上決定著未來人口的流向，因而也將在一定程度上影響著樓市的發展。一二線城市由於經濟活躍，就業機會多、公共資源集中，要想在短期內改變人口集中湧入一二線城市還是很難的，戶籍制度改革很難一蹴而就，甚至可能不徹底，因此，這些城市房地產市場的標杆地位在短期內還很難撼動。而三四線的中小城市則完全不同，特別是一些缺乏產業支撐或遭遇“資源詛咒”且人口淨流出的城市，即便全面放寬戶籍政策，樓市也難言有實際性的提振效果。那些本就依靠外出務工者回鄉置業的三四線城市樓市反而可能面臨更大的分化，這類城市房地產市場面臨大量購買力流失的風險。 　 總體而言，戶籍制度改革，中長期內將對中小城市市場起到支撐，戶籍改革一定程度上凸顯去行政重市場的調控思路改變，最大限度降低短期對市場波動影響。對於三四線城市房地產市場需求的激活較為有利，但對於一二線城市來講，由於落戶政策較嚴格，本身房價較高等原因，市場需求不一定因為本次調整有太明顯的表現。 　　 居住和遷徙，是人的兩項基本權利。今後一個時期，要著重解決好現有“三個1億人”問題：即促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。未來住房保障將被放在重要位置，“市場+保障”的雙軌機制有望確立。考慮到我國將大力城鎮化及人民收入提高有較大的改善需求，房地產業雖然可能已經告別黃金時代，但白銀時代的機會依然值得期待——中國房地產市場的系統性機會或已經不存在，更多地表現為結構性機會，主要體現在新增城鎮人口，及城鎮化進程的推進帶來的消費升級上。 　　未來新增城鎮人口將帶動較大的住房需求，住宅領域仍有充裕的發展空間；隨著收入水平的提高，改善型需求將成為主流，精品住宅和個性化的產品將獲得市場認同；城市群中的樞紐城市及發展潛力大的衛星城市的商業地產尚有巨大發展潛力與空間。

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