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城鎮化背景下的房價上漲邏輯

http://www.CRNTT.com   2011-04-09 09:01:11

文章認為，經營城市和招拍掛制度帶來的高額土地財政收入，應該是取之於民用之於民，除了徵地合理補償和搞好城市基礎設施外，最重要的方面就是還要考慮到城鎮中低收入居民住房問題。 　　而在經營城市的“良性循環”中，有一點被各級地方政府忽視了，這就是針對城鎮中低收入居民住房問題的解決。也就是說，經營城市和招拍掛制度帶來的高額的土地財政收入，應該是取之於民用之於民，並且具體如何使用應該增加透明度和必要的監督，防止亂花錢和腐敗的產生。好鋼需要用在刀刃上，用之於民除了徵地合理補償和搞好城市基礎設施外，最重要的方面就是還要考慮到城鎮中低收入居民住房問題，不能完全將其置於商品房市場的調節之中。市場也有失靈的領域，在這些領域政府就要積極地起到調節者的作用。而許多地方政府恰恰在這方面沒有很好地盡到自己應盡的職責，從而使經營城市和土地招拍掛制度這些本來不錯的思路、措施產生了本來可以避免的副作用。 　　從中國住房制度改革的歷史進程來看，適應集中型計劃經濟向社會主義市場經濟體制的轉變，我們在改革福利分房制度，實行住房商品化的過程中，在1990年代中期也曾經實行過“國家安居工程”，以解決城鎮中低收入者的住房問題，並取得了一定的成效。但是，由於當時普遍採用的建設經濟適用房並以成本價出售的方式，其標準在各地往往過於寬鬆，具體實施又難把握，難以限制高收入者購買、杜絕購買多處經濟適用房，造成了一些不好的社會影響，引起了很大的爭論。因此，不少城市的積極性下降，不願意劃撥土地，稅費、配套費用減免又由於涉及多家部門更加難以到位，致使安居工程住房成本難以控制，價格下不來，處境尷尬。(陳學斌等：《90年代中期住房制度改革回顧》，《百年潮》2010年第7期)這樣，國務院1994年在《關於加快城鎮住房制度改革的決定》中明確提出的“建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系”的雙軌供應體系設想，後來事實上是變成了只有商品房這一軌的供應體系了，整個住房市場產生了結構性的供求失衡，房價持續上漲也就在情理之中了。 　　文章稱，對於房價持續上漲這一現象，現在還有一種觀點認為：政府控制土地供給，造成土地供應短缺，必然導致地價上漲，從而使房價上漲；只要政府放開土地供應，土地供給多了，自然地價下跌，房價也會下降。顯然這是一種比較單向的思維方式，只是考慮了影響地價和房價的一個方面因素，並且也沒有考慮到土地在中國屬於比較稀缺資源這一特點，因此難免背離現實，實際上不具有可行性。正如前文所言，房價根本上是由供求關係決定的，如果離開了需求這一方，光考慮供給方面，並且同樣的土地供給量，由於可以建造不同類型的房子，從而形成不同的住房供給結構，只考慮增加土地供應量，顯然難以吻合需求，從而根本解決房價過快上漲的問題。另外，由於城鎮土地是稀缺資源，無限量放開供應以後，不僅本來價值應該很高的土地被人為壓低了價格，如果開發商不能及時開發，過若幹年原有土地的增值收益就留歸了他們，這是很不合理的；並且，在城鎮土地總量有限的情況下，放開供應能夠維持多少年？這從根本上來說不符合可持續發展的理念，難以行得通，也不應行得通。

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