仔細分析起來，似乎看不到集體經濟組織能得到更高收益的預期，反而會有令其受損的格局。因為深圳的集體經濟組織在土地國有化前後實際都已摸索出了各種通過土地獲得收益的方式，合法的原集體建設用地都有通過出租、入股等方式獲得全部收益的手段，還能保留永久的使用權。而新政策給出的轉讓方式則意味著，如果還是用於產業用地，集體經濟組織繼受單位只拿50%的收益或者30%收益加20%物業的收益權，尤其是深圳對所謂高優產業還有0.5-1.0的地價系數優惠，這樣使農民收益更低。
基本可以認為，同一塊地，如果不做用途變換，市場供求關係也不會變化。而農民也有自主掌握土地收益的方式，很難想象他們會願意以喪失實際掌握在手裡的無限期使用權為代價，僅獲得一部分轉讓收益。新政策必須要使農民的獲利比目前豐厚得多，才能吸引其加入。想來這只有通過用途轉換的方式才能做到，如原先是工業用地，轉為商業住宅等用途。利用規劃用途的轉變，能大大提升土地收益，即使分一部分給農民，也比其保留原用途可能的收益要高很多，唯此才有足夠吸引力推動存量集體土地入市。
相關法律從未規定過可以通過分成來給原土地權人更多土地用途轉換收益。另外，在土地國有化下，原集體經濟組織到底擁有什麼權利，這些權利在用途轉換中如何衡量貢獻與價值等等，都是一筆糊塗賬。由此，只好在政策設計上以產業用地流轉的名義操作，而實際上很可能要通過用途轉換來創造獲利空間，並通過兩個分配選項讓農民選擇。但若有人要細問，為什麼非得是這兩種分配選項，而不是25%的收益加25%的物業，或60%的收益？此政策就無法給出一種合理解釋，無法自圓其說。
不得不遺憾地說，這種以土地利益分配來撬動土地入市盤活的新方式，只是在當前產權體系混亂的情況下，以行政規定找出的路子，而不是在產權清晰後，權利主體通過市場，以其擁有的土地權利來獲得收益。深圳這項創新制度，其具體操作的交易成本和實際效果有待觀察，但對真正意義上的土地管理制度改革價值有限。（時間：1月25日 來源：東方早報） |
