據悉，正在內部征集意見的《深圳城市更新條例(草案稿)》將借鑒香港“多數決”模式，規定“強制征收”和“強制售賣”條款以解決城市更新難題。內容為，市場主體組織實施拆除重建類城市更新項目，不願參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議的權利人不超過10%的，不願參與人可申請政府以市場評估價收回、收購其土地使用權和建築物，政府可以不低於市場評估價出售給項目實施主體。當不願參與權利人不超過5%時，項目實施主體可以申請區政府強制征收他們的房地產并出售給自己。
95%以上的人同意開發時可強制收購5%以下人的房產，也就是所謂的“多數決”。由於“釘子戶”總是極少數，如果這樣的立法獲得通過，城市更新遇到的“拆不動、賠不起、玩不轉”的難題將會迎刃而解。然而，這樣的規定也毫無疑問是一把雙刃劍，會在解決城市更新難題的同時，使得開發商看著哪個地段開發效益好，就可取得哪個地段的房地產，公民財產很可能成為開發商口中的“魚肉”，失去基本的安全保障。
這樣的城市更新方式，不能不讓人懷疑這種“多數決”的正當性。本來，“多數決”之所以不同於政治學意義上的“多數人暴政”，就在於有其不能觸及的公民權利與自由雷區，并不是什麼事情都可以采取“多數決”。只有那些為大家所共有的權利、共同的利益，才因為誰都有一部分的決定權，在不能形成一致意見時只得退而求其次，采取最接近一致意見的“多數決”原則。對屬於個人而不是大家的權利，只有權利人自己有處分的權利，別人是沒權通過“多數決”原則進行處分的。“多數決”之所以會喪失正當性變成打著“多數人”旗號的侵權工具，就在於逾越了權利界綫侵犯了別人權利。
正因如此，在現代民主國家除了為了公共利益之外，無論政府還是開發商都不能違背權利人意志強征他們的財產，這也是那麼多世界著名城市都有貧民窟甚至高速公路從大樓中穿過的原因。因此，城市更新和發展只能在尊重公民財產權的前提下進行，不能以剝奪和犧牲公民權利為代價。否則，不僅歷史建築、名勝古跡會在一撥撥的更新發展中蕩然無存，看似文明的現代社會也會退回到大魚吃小魚的叢林狀態。
與什麼手段都可上升為法律不同，文明與現代法律的本質在於對人們權利的保護而非剝奪，法律只有對人們權利進行保護而不是剝奪才會獲得尊重和信仰。不管是拆遷法還是城市更新法，都應當以保護公民權利為己任，所限制的是侵犯與剝奪，是對巧取豪奪的打擊控制。更何況，在地方條例之上，還有物權法，它規定了“業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利”，正是這部2007年出台的法律，在杜絕強拆等社會問題方面，被公衆以及法律界人士寄予了厚望。
至於說借鑒香港經驗，完全是偷梁換柱，徒有其名。因為，在香港“城市更新”幾乎是公益性質，所拆除的大都是年久、維修費用過高甚至存在安全隱患的舊樓，政府不僅不會從中獲利，還會進行補貼而賠錢。而且由於盈利率被控制、改造周期漫長，開發商大都沒什麼興趣。反觀內地的舊改項目，常見政府和開發商受私利驅使，從中央“打虎拍蠅”的情況來看，在房地產項目開發之中，也常見官商勾結的腐敗現象。可以說，究竟是站在舊建築業主立場還是開發商立場，決定了“多數決”這一工具能否發揮積極的作用。
更為重要的是，在香港業主深度參與，并主導著“更新”進程，而內地則一般由政府和開發商進行主導，公衆的參與權和決策權沒有得到保證，所以常見騷擾、恐嚇、斷水斷電、“誤拆”強拆等手段，迫使不願參與拆遷或未談攏條件的業主就範，往往不能反映真實民意。如果“多數決”規定通過，開發商勢必會采取一切辦法滿足該條件，難免引發社會不穩定。當然，這樣的規定不一定會通過，即使通過也因為與憲法關於征收的公共利益規定相左而無效。（來源：齊魯晚報 作者：吳元中） |
