中評社北京9月15日電／市場供需狀況，仍然是決定房價走勢的最重要因素。伴隨著樓市傳統銷售旺季“金九銀十”的到來，國家宏觀調控也將滿半年，供需關係目前呈現何種狀況呢？
人民日報報導，從供給來看，進入第三季度，隨著調控政策的落實引向深入，開發商的資金壓力逐漸加大，必須加快銷售回籠資金，加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強化。
從需求來看，由於房價仍處高位，大量自住型需求被擋在門外。而投資性需求受制於調控政策，繼續被壓抑。如果新項目沒有價格優勢，依然不排除爆冷的現象。
因此，就目前情況來看，樓市調整與反彈可能並存。政府部門應及時摸清市場情況，公開有關數據和分析結果，並盡快告訴公眾下一階段調控的走向，以穩定市場預期，進而穩定供求關係、穩定市場。
一周前剛剛簽了購房合同的李欣這幾天惴惴不安。“觀望了半年多，本來想再等等，看著最近買房又火了，擔心又要漲價，趕緊就買了。”李欣說，“剛買完又很擔心，如果政府再出調控政策，房價會不會再下跌。”
“賣房的業主最近都想漲價，但價格稍微一漲，本來有意向的客戶就不買房了，看房都不看。”北京鏈家地產一家門店的店長告訴記者，最近看房的80%客戶要求看低於市場價的“低價房源”，一旦漲價，立刻重新觀望。
供應——
庫存壓力增大 降價動力強化
短期的供需狀況，仍然是決定房價走勢的最重要因素。4月中旬調控以來，樓市一直呈現階段性的供過於求局面，近期市場出現回暖跡象，這一局面是否會發生逆轉？
國家統計局近日公布數據，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，環比連續第二個月持平，銷售面積同比下降10.1%，環比上漲6%，為本輪調控以來所罕見。在傳統銷售旺季“金九銀十”到來的時候，各地樓市成交普遍呈現回暖苗頭，房價則繼續在高位盤整。這一趨勢也延續到了9月上旬。
“房地產市場的調整正在進入第二階段。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，在調控政策作用下，前幾個月市場量跌價滯，處於調整的第一階段。從開發商的角度看，在資金流的緊縮達到臨界狀態之前，沒有降價銷售的動力。而從購房者的角度看，由於房價下跌趨勢沒有形成，或者下跌預期不明朗，需求釋放緩慢。
然而，從三季度開始，隨著近期調控政策的落實引向深入，開發商的資金流壓力逐漸加大。數據顯示，1—8月，房地產開發企業本年資金來源4.4萬億元，同比增長35%，增幅進一步回落。
“開發貸款進一步緊收，政策對房地產企業再融資的限制也十分嚴格。”一位全國性大型房地產企業銷售部門負責人告訴記者，“開發商的資金來源幾乎全被切斷了，必須加快銷售回籠資金。因此加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強化。”
從項目入市的情況看，2009年上半年由於房地產市場調整和國際金融危機衝擊，全國房屋新開工面積一直處於下降狀態。去年下半年起，房地產投資增幅和新項目開工情況開始回暖，經過一年左右的準備和建設，近期這些新增項目開始逐漸入市。
同時，“金九銀十”是一年之中開發商最看重的銷售旺季，加上臨近年底“衝量”的需求，今後一段時間市場供應量將明顯增加。而且業內人士普遍認為，在未來至少一年時間裡，市場供應量會比較充足。
一邊是市場供應充足，另一邊則是存量房不斷增加，尤其是成交量持續低迷4個多月來，新增庫存大幅增加。
以北京為例，據北京中原地產統計，以宏觀調控的4月14日為界，新政後的4個半月時間內，北京期房市場取得預售項目合計82個，供應住宅總套數為29468套。截至8月31日，簽約套數僅為11956套，簽約率不足40.6%。從銷售面積來看，82個項目合計供應面積為324萬平方米，4個半月簽約面積僅為126萬平方米，積壓面積約為198萬平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也於9月初突破10萬套大關，處於歷史高位。 |
