中評社北京10月30日電／10月中旬， 信達地產 稀釋地王杭州濱江奧體地塊股權至50%，融創和濱江分持濱江奧體地塊股權40%、10%，123.18億元的地王土地款也由信達、融創和濱江房產按持股比例承擔，公布合作時間，距離信達搶購地王時間約135天，距離樓市新政出台時間約15天。
知情人士分析，“杭州濱江奧體地塊稀釋股權和信達上海新江灣地王、廣州的廣日電梯地王路徑一樣，都是信達的常規化解自身有錢、開發能力弱的套路，信達平均融資利率不到2%，對房地產公司來說，吸引力巨大。”
經濟觀察報記者通過多渠道調查獲悉：樓市新政出台後，包括恒大、融創等在內的19家房企正研究地王的風險控制。同時各大銀行投資負責人正主動尋找優質地王項目，希望提供貸款，其背後支撐是，一般的地王項目資金回報率超過8%。
地王解套術
信達的合作開發地王，並不是個案。
10月18日，綠城集團公告稱，綠城將與廈門建發集團按7：3的比例聯合開發杭州潮鳴地王，綠城引入建發聯合開發的項目，是杭州今年的單價地王，樓面地價是4.5萬元／平方米，刷新了杭州年內樓板價的最高歷史紀錄。
杭州房管局公開數據顯示：10月1日至10月24日，杭州主城區新建商品住房成交量和成交面積分別為2261套和30.2萬平方米，日均成交套數和面積與9月相比，已下降了47.5%和42.7%。
綠城一位內部人士透露，“此次建發是以財務注資為主，綠城則負責項目操盤、管控，此次更多是綠城和建發合作的試金石，兩者未來有望在華南地區再度合作，兩者合作地王肯定比單獨開發地王風險小。”
根據中原地產、克爾瑞數據，截至新政出台前，今年全國共成交247宗高價土地，融創、恒大、中國金茂、 中國電建 、 葛洲壩 、華僑城等是這輪地王熱潮中較為積極的參與者，信達、融信是這輪地王熱潮中的新進闖入者，其中溢價率超過100%的地塊達到了122宗，這122宗地王合計金額超過2500億元。
一位恒大集團內部人士稱，“信達融資成本低，發愁開發。但對房企來說，擔心的地王，主要是錢和市場，一般房企的資金能熬個1年半載，但再延續會艱難。樓市新政持續1年對我們影響不大，具體到此時應對地王風險機制就是緊盯地王城市市場、分析地王城市已有項目的來訪、認購等，根據這些數據來籌劃和打磨地王產品的定位和客群。”
這位恒大內部高管還介紹，恒大地產在前三季度銷售為2805.8億元，其他很多房企的銷售額在今年都獲得了豐收，有充沛現金流，短期內能夠應付地王壓力。“調控政策周期持續6月左右，基本上沒有影響，但如果調控政策周期持續30個月以上，在市場環境不好的情況下，可能需要外部融資。”
誰會是被套者？
儘管有引入合作者和資金方的路徑解套，但調控之下的市場變數總歸打破了很多房企的預期。一些地王很可能要付出頗高的財務成本。
不過，除企業外，調控下的一系列連鎖反應還會有其他的受影響者。“調控後，在地王這個問題上心痛的不只是買家，還有賣家——地方政府。”前述知情人士說。
這位知情人士的言論並不是沒有數據依據。據中指院統計，2012年、2013年政府持續調控樓市，2014年面臨樓市成交量低迷的情況，基本上沒有品牌開發商倒閉，反而是2014年前三季度，政府出讓金累計為1.7萬億，同比下降22%，全國300個城市各類用地出讓金合計4159億元，同比下降近5成，其中，住宅用地2653億元，同比下降超5成。無奈之下，政府會出台各種救市政策和土地“饑渴營銷”、“肥瘦搭配”等各種賣地營銷策略。
這位知情人士透露，“某一線城市12月份會瘋狂推出一批土地，這個一線城市基本上已有半年時間沒有推出一塊土地，放在年底賣地是想把GDP的數量衝上去的，國慶期間這個城市已執行樓市新政，現在政府部門怎麼辦呢？計劃12月份推出的幾塊土地的規劃、容積率、土地性質等要變化，這些地塊很多開發商都盯了1年時間，很多內部規劃方案都已做好。”其他城市，面臨著和該一線城市類似的情況。
（來源：經濟觀察報） |
