“央企開發商，深圳寶荷站地鐵口物業2.8萬一平紅本回遷房。不需要深戶，不需要5年社保，不占名額！3年交房一手開賣4.6萬到5萬一平！隔壁樓盤二手房已經4.5萬一平，貨量有限。”閑魚上的回遷房買賣廣告很是吸引人。
看著這些讓人心動的廣告詞，問詢的人也不在少數。有房產中介跟記者推銷時，“描繪”出這麼一個時間表：綠海城回遷房投資回報，現在買的價格是每平方米19000元，簽協議就能達到每平方米25000元，2021年開始拆遷，2022年打地基，2023年交樓，那個時候就能賣到每平方米60000元。
陳樂用來游說客戶的房源，看起來門檻更低，似乎更有吸引力：龍崗沙背壢回遷指標房，100萬出頭買70年拆遷紅本期房，單價每平方米1.3萬元起，賠償比例基本上是1：1.3，目前龍崗區域單價最低的回遷房指標房，項目距3號延線梨園站約1.6公里，距16號線龍東村站1.2公里。“龍崗中心城的恒大城市之光，也是一個舊改而來的項目，未拆除重建之前那裡的回遷房指標也就是每平方米七八千元左右，現在小區附近的二手房也要每平方米4萬多元，現在羅湖二線插花地棚改項目也有人拿回遷房指標出來賣，不過項目已經在建，所以現在要每平方米5萬多元。地段好的就更不用說，現在白石洲的回遷指標房都要每平方米7萬元，但看現在南山的高房價，白石洲要是真的建好了肯定可以賣出超高價。”
有購房者告訴記者，中介的口吻都是說只要能順利與開發商簽下《房屋拆遷補償安置協議》並蓋完公章，就表明確權已經完成。記者也向一家房企咨詢，基本上只要村裡認定，開發商也就認可了投資客的身份，但主要風險還是集中到開發商的舊改進度上。
合一城市更新集團提供的數據顯示，2019年深圳計劃公告的城市更新項目102個，計劃公示112個。今年年初至5月31日，計劃公告34個項目，計劃公示31個項目。由於各方利益的博弈，也讓深圳的許多城市更新項目走走停停，甚至因此擱淺。有房企城市更新部的工作人員告訴記者，即使在正常情況下，一個城市更新項目的轉化周期就需要大概五年時間。其實，深圳大多數城市更新項目實質上進展並沒有預期的順利。
關於“如果拆遷補償協議未簽署，原村民就反悔了，怎麼辦？會不會存在一房二賣的風險？”對於這些問題，陳樂的回答顯得模棱兩可，“要是真的出現反悔情況，那就只能按照合同裡面提到的違約責任執行，但我還沒遇到過這樣的情況。”
儘管周期漫長，但由於房源稀缺，需要花力氣尋找，中介這門生意的規模還是越做越大。“3%傭金，我們跟正常二手房中介同樣的收費標準。”3%傭金，就是陳樂所能獲取的報酬。
信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，回遷指標房中的小產權房交易，在與開發商直接簽約後，除非中途開發商資金鏈斷裂或項目爛尾，相對購買其他小產權房來說風險較小。不過，深圳小產權房同樣存在投資風險，其中就包括賣方債權人的查封執行，還有無法過戶和賣方毀約的情況。回遷期房買賣糾紛時常發生，由於多數出售時並無任何權屬證明，且跨時長，房價波動大，法律風險高，故屬於賣方違約高發領域，建議大家慎重對待。 |
