中評社北京8月19日電／北京市住建委近期發布公告，公開徵求《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》意見建議。最高人民法院在此之前對《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣司法解釋》）進行了修訂，删除了原司法解釋中關於“退一賠一”的規定，這也意味著商品房買賣懲罰性賠償制度成為歷史，由此引發公眾關於購房者“權利退潮”的擔憂。那麼，今後購房者該如何維護自身權益？違約責任又該如何承擔呢？
開發商隱瞞事實被判賠償
王女士為解決孩子上學問題，於2017年11月購買了一套商品房，總價223萬。根據其與開發商簽訂的《北京市商品房預售合同》，雙方約定房屋竣工日期為2018年3月，並在第二條的預售依據中載明“該商品房已經批准預售，兩年半之內辦理不動產登記證書。”但是在房屋交付三年後，開發商仍無法辦理網簽和房屋所有權證，王女士不得不給孩子另覓學校。後來她了解到，該商品房實際上是拆遷安置房，即開發商出售時並未取得預售許可。王女士認為，開發商隱瞞事實騙取其簽訂預售合同，致使房屋無法辦理網簽，也無法滿足孩子正常上學的要求，因此她將開發商訴至法院，要求確認雙方簽訂的商品房預售合同無效，開發商返還購房款並支付一倍的賠償金以及在學費、裝修等方面的損失。
開發商否認虛假銷售、隱瞞銷售情況，辯稱當時賣房時已明確告知王女士，該房屋只有在開發商現房銷售許可證辦下來後才能辦理網簽；而且該房屋不是政策性定向安置拆遷用房，是商品房，不能預售，只能現房銷售，這些王女士在購房時已經獲知。目前她已經入住，只遭受輕微損失，因此法院不應使用懲罰性條款讓開發商承擔一倍購房款的罰則。
法院審理後認為，根據我國城市房地產管理法以及城市商品房預售管理辦法的規定，房地產開發企業預售商品房，應當向買受人出示商品房預售許可證，未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。可見，辦理商品房預售許可證是開發商的義務，並應將預售許可證向買受人出示。本案中，開發商雖然向王女士出示了預售許可證，但實際上並不包括所售房屋的預售許可，對此開發商具有主觀上的過錯。
出賣人未取得商品房預售許可證明，卻與買受人訂立了商品房預售合同，因此應當認定無效。合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應各自承擔相應的責任。
開發商隱瞞事實致使王女士遭受了經濟損失，根據《商品房買賣司法解釋》第九條的規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明事實的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任，因此王女士要求開發商返還購房款、賠償利息、裝修損失及支付已付房款1倍的賠償額，理由正當，於法有據，法院予以支持。但王女士所稱為解決孩子上學問題而購買房屋，因在合同中並未明確約定，因此另行擇校產生的學費損失，法院不予支持。
“退一賠一”懲罰性賠償成為歷史
上述是一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案。對於此類房屋買賣中因欺詐行為引起的糾紛，如出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實、未取得商品房預售許可證、“一房二賣”等，這類情形下是否會有懲罰性賠償，一直是購房者關注的問題。
商品房作為房屋的一種，是相對於公房和二手房來說的，由房地產開發公司開發，建成後用於市場出售出租的房屋，也就是我們常說的新房、一手房。2003年4月最高人民法院發布了《商品房買賣司法解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛案件提供了明確、具體的法律依據。其中，第八條、第九條明確規定了5種適用懲罰性賠償責任的情形：一是商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（又稱“先賣後抵”）；二是商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人（又稱“一房二賣”）；三是出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；四是故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實（又稱“先抵後賣”）；五是故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由此5種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。也就是說，在商品房買賣合同中，如果開發商惡意違約或欺詐行為致使購房者無法取得房屋，須承擔“退一賠一”的懲罰性賠償責任。
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