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| 樓價的走向牽動萬千人的心。（資料圖片） |
備受各界關注的“國十五條”明確規定：各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公佈。時限將至，市場對它的關注度也越來越高，種種猜測風生水起。有報道說，廣州細則“十一”之後就要出臺。在“國十五條”廣州細則“猶抱琵琶半遮面”之際，四大疑雲彌漫，籠罩在廣州樓市上空。
●樓價：平抑還是走高？
由於“國十五條”中有“套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”的量化指標，輿論普遍認為大戶型的供應會逐漸偏少，價格可能持續走高，而中小戶型房價則遭到平抑。然而，目前的土地拍賣價格越來越高，甚至有傳言地價漲幅會超過50%，房價自然也會水漲船高。這樣一來，廣州的房價走勢讓人仿佛霧裏看花，不知何去何從。
合富輝煌首席分析師黎文江認同“大戶型必然漲價”這一說法。他說，廣州有65萬套房改房，去年房改房允許上市以來，“換房一族”的購買力得到充分釋放。按照國土局3月份公佈的統計數據可以發現，去年廣州市的住宅成交量中，戶型100平米以上的和100平米以下的各占50%左右，而去年大戶型都在漲價，現在要求供應量縮減到30%，明顯的供不應求，漲價完全符合經濟規律。
同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文則認為，2006年下半年房價的走勢應該是平穩的，在強力調控下，開發商像上半年那樣的習慣性提價行為不可能重演了。但房價走跌的可能性是不大的，因為目前多數開發商資金充足，並不急著回籠資金。至於戶型之爭，他說，中小戶型的大量出貨要等到2007年下半年，短期內價格應該會維持在現在的水平。
●貨量：放量還是緊縮？
“國六條”出臺之後，曾有一段時間規劃部門全面暫停對新開建項目的審批，令許多項目都工期滯後，加上有些開發商看漲樓市或土地儲備不多等原因，延緩開發節奏，今年底明年初貨量似乎是偏緊的；但“國十五條”中嚴令開發商拿地後要快速開發，過兩年還要收回土地。據合富輝煌調查，發展商手頭屯積的土地達4000多萬平方米，那麼，細則出臺之後究竟是供應有所放量或持續緊縮？
寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同認為，國慶期間將有2萬多套商品房上市，而全市每月的成交量也不過500套——800套，可見近期樓市保證供應量不成問題。但從長遠來看，由於受到此前海珠城塌方事件的影響，100多個工程停建了一段時期，所以在不遠的未來有可能會出現一個斷層，這就需要政府採取措施，積極引導，避免房地產業的風險。
●土地：收緊還是放寬？
近一個月來，廣州推出了一些拍賣、招標的地塊，似乎都是試探市場反應。目前土地供應仍然緊張，各大發展商爭相搶奪，而且招標政策似乎對中小房企設置了障礙。細則出臺之後，政府是出臺平抑價格的考慮而開閘放地，還是繼續土地供應偏緊？
專家普遍認為，“東聯西進北優南拓”大廣州規劃確立後，“地荒”在廣州是不成立的，番禺、花都、從化、蘿崗等地還有大片土地可供開發，水龍頭掌握在政府手中，開閘還是放閘取決於政府的態度，房地產商是不可能一手遮天的。韓世同說，政府的態度如果與中央精神完全一致，是必須要多放地來平抑樓價的，這是基於建設和諧社會的考慮。
黎文江指出，根據“國十五條”的精神，今年下半年到明年上半年政府的供應會以“三限地”為主，但“不限”的地開發商手中多的是，所以整體態勢不會受到太大影響。
趙卓文則提到，雖然目前科學城、金沙洲地塊拍賣中暴露出一些問題，但招標的整體思路是對的，他建議政府在各區域拍賣地塊時限定房價，否則政府很容易陷入被動局面，新政的效果就會打折扣。
●戶型：比例如何分配？
“國十五條”關鍵一條是對戶型結構的調整，歷經波折，從原來每個樓盤均要70%中小戶型放鬆到城市整體的70%，但問題是：這些戶型將以怎樣的原則進行分配？
黎文江說，目前建設部的提案正在論證當中，其中規定戶型分配到行政區為止，分年度、分區域執行，不再進一步細化，他認為該方案應該會順利通過。他相信政府在制定具體政策時會有一個綜合的考量，既尊重市場經濟的規律，又考慮到社會保障的要求，既顧及到土地的價值以及項目的合理性、延續性，又顧及到社會各階層的利益。
趙卓文則認為，目前國家的政策控制是非常嚴格的，所以廣州樓市戶型的分配應該會落實到具體項目，除了珠江新城中央CBD區可能受到特殊保護，其它項目應該都要嚴格執行三七開的原則。所以未來樓市慘烈的同質化競爭是可預見的。
●換房要快
打算換房的人們“最近有點煩”，換還是不換，這是個困擾許多人的問題。
過去三年，廣州房產均價持續以超過10%的漲幅一個勁地猛升，樓價曾經較低的番禺、白雲，不少素質較好的樓盤都已漲價50%甚至翻筋斗成倍拉升，看得人有點心驚肉跳。今年，“國十五條”以雷霆萬鈞的姿態強勢出擊，讓人們似乎又看到樓價要降下來的希望。
然而，數月博弈，廣州房價仍然堅挺如故。新政出臺後的6月，廣州(八區)一手樓價就反彈上升了304元／平方米，7月房價繼續逆風飛揚，至8月，雖然廣州房價漲勢稍緩，但同比仍上漲7.3%。
“讓我繼續等下去”還是“該出手時就出手”？對於準備換房的人士而言，要作出明智的選擇，首先要對未來房價走勢有個清晰的研判，而影響房價走勢的關鍵又在於未來的供求關係。
“國十五條”對樓市影響最大的，莫過於對“套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”的硬性指標，近期來廣州推出的土地供應，均對這指標進行了徹實的執行。這意味著，未來一兩年內，90平方米以下的中小戶型將大量增加，相應地，未來數年內，適合於換房一族改善居住需求的大戶型日漸稀缺已成定局。
而廣州人在換房方面的需求，卻是十分強烈：廣州GDP近幾年來一直穩步增長，居民人均可支配收入也在不斷提高，購買力旺盛；全市房改房有60多萬套，相當大部分的“房改族”已對原來的居住面積、環境等不太滿意，換房動力強勁；另據合富輝煌的最近調查也表明，目前的準備購房者之中，希望換房二次、三次置業者占43%。
一邊是大戶型的供應量在大量縮減，產品稀缺；一邊是“換房族”隊伍龐大，競爭者眾。另外從近期的土地拍賣、招標市場上看，新的“地王”不斷湧現，連目前仍未成熟的金沙洲地塊的樓面價格竟都推高至4033元／平方米。地價不斷創新高，也預示著未來可能樓價繼續走高，而稀缺的大戶型尤甚。
形勢比人強，如果你真有強烈的換房改善居住的計劃，在看到自己合適的房子時，該出手時就出手。當然，對傾向購買小戶型的首次置業者來說，如果不急著用房，不妨先沉住氣，靜觀其變。（來源：南方日報） |
