2014年-2015年，受區域分化影響和高庫存拖累，青島、南昌等“弱二綫”樓市量價整體下滑。“去庫存”政策實施三年有餘，這些城市待售庫存消化周期已普遍降至12個月左右。今年1月-2月，這些城市成交量同比增長50%-100%不等，中指院統計的房價也明顯上漲，量價反彈屬於“補漲”或“填平窪地”，其中也有熱點城市就業人群“返鄉置業”的影響。杭州和南京強化限購或限貸，一方面與其庫存周期較短（5個月-8個月）有關，也與此前限購政策力度相對弱，特別是沒有覆蓋郊區（縣）有關。同時，這些城市樓市彈性大，對政策和資金面未來變化的預期敏感。
這11個城市強化調控，最大的特點就是限制非戶籍人群購房，意味著這些城市此輪樓市反彈，投資需求而非“返鄉置業”或是重要的驅動力量，而“返鄉置業”中也夾雜著投資需求。投資需求泛起，與近期政策和資金面的微妙變化有關。首先，“兩會”前住建部新聞發布會，以及“兩會”政府工作報告，不僅明確了今年“去庫存”的樓市主題，且路徑上更強調刺激需求而非壓縮供給，以謀求量價在高位上平衡或保持，托底“穩增長”，讓杠杆風險“軟著陸”。
其次，周小川行長“兩會”上表態，“房地產開發是一個很長的產業鏈，其帶動一系列產業供給，所以房貸不能簡單看成是買房子，實際上會傳遞到相當大的產業鏈上”。如出一轍的表述，也出現在“兩會”前的銀監會新聞發布會上。銀監會副主席王兆星說，“房地產蓬勃發展對中國經濟成長、財政稅收及銀行資產與利潤都有巨大貢獻。樓市不出現大泡沫、大波動的環境中穩定健康增長，是銀行界樂於看到的。”可見，相比去年四季度，樓市資金面緊縮的預期大為緩解。
相比10年前，樓市量價、交投等各個指標都翻了5倍-10倍。樓市這個“龐然大物”些許變化，對上下游諸多行業、對固定資產投資、對消費、對金融風險等，影響都是巨大的，這就是對樓市的客觀認識，也是不得不面對的現實。目前，很多城市60%-80%的固定資產投資來自房地產。新興產業尚弱小，增長“底綫”能守住，不能撇開房地產。過去20年，樓市銷售和投資均保持20%的高速增長。“三期叠加”背景下平衡增長和轉型，樓市保持在高位才能騰挪出空間。
未來相當長的一段時期內，“分類調控”都是樓市的主題，即該控制的要控制住，該支持的要支持，這是高位平衡或騰挪的唯一選擇。2015年以來，樓市火爆直至演化為資產泡沫風險，不在樓市自身，在於監管空白和缺失、監管體制未理順，如地方主體責任、分類調控“落地”效果不好，資金准入和杠杆政策沒有得到嚴格執行。目前，監管思路開始統一，周小川行長在“兩會”上明確表示，金融監管協調機制已形成，資管和債市亂像已得到控制。樓市也一樣，去年下半年以來，理財、險資等監管新規接連發布、私募和資管與樓市之間的“防火墻”已建立。控制住熱點樓市後，通過契合城鎮化、基礎設施互聯互通、公共服務均等化，推進去庫存，以保持樓市健康可持續發展。（來源：證券日報 作者：李宇嘉） |
