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王小魯：土地征用和出讓制度改革建議

http://www.CRNTT.com   2013-06-12 08:45:14

3.目前工業用地、政府投資和招商引資項目的低地價，導致土地資源嚴重浪費和收益流失。 　　開放土地市場後，應實現同地同價。這有利於實現土地資源合理有效配置和公平競爭。雖然一些工業項目可能因此導致成本提高，但工業回歸其真實成本，有利於理順成本效益關係，促進增長方式的轉換，其利遠大於弊。 　　4.目前很多地方村級治理不完善，村委會不一定能代表農民集體利益。 　　因此在土地交易中，必須堅持農民自願的基本原則，保障土地集體所有權帶來的各項權益落實到農戶，防止出現截流、侵占農民利益的現象。在土地確權的基礎上，為農民對土地的合法使用權提供法律保障，使農戶成為土地轉讓的真正受益者。 　　5.在大城市周邊，土地出讓會產生巨額溢價收入，這實際上來自城市化的溢出效應，不應全額歸原土地所有者和使用者，使少數人暴富。 　　可以劃分區域制定基準地價，對初次出讓和二級土地市場轉讓產生的土地超額溢價徵收高比例的土地增值稅，主要用於支持戶籍制度改革和進城農民工的社會保障，使廣大農村居民通過參與城鎮化，分享土地溢價帶來的利益。 　　6.過高的房價不降下來，就沒有社會和諧可言。 　　開放土地市場有助於抑制高地價，同時有必要推行房產稅改革。房產稅是抑制房地產泡沫、降低過高房價和調節財產收入的有效手段，但因為在現行土地出讓制度下政府已經獲得巨額土地出讓收入，並因此在某種程度上推高了地價和房價，再徵收房產稅可能引發普遍抵觸情緒，增加了推行的難度。因此房產稅改革應與土地出讓制度改革相配合，避免“雙重徵稅”之嫌。 　　7.同時，房產稅設計應以不加重大多數自住房所有者負擔為宜，設定合理免稅範圍，徵稅主要針對占有超大面積住房和擁有多套房產以謀利的少部分富裕人群。 　　異地房產應合併計算，並盡可能擴大全國大中城市住房信息系統聯網覆蓋面。同時，對這項改革的積極意義及擬議的免稅範圍等進行廣泛宣傳，以取得大多數居民的支持，形成對少數既得利益者的輿論壓力，以便順利推進。 　　8.開放土地市場，也包括允許和保障多種形式的農用地流轉。 　　在城市化進程中，伴隨大量農村人口進城，必然要求農村土地資源重新配置，因此土地流轉是大勢所趨。通過農用地自願合理流轉，可以最大限度減少土地拋荒和低效使用，促進土地的規模化經營和農業的現代化轉型，也有利於離土離鄉農民實現他們的合法權益，改善收入分配。在制度上應為此開辟通道，鼓勵農業大戶、家庭農場、農村合作組織和公司化經營等多種形式的農業轉型。 　　9.一部分離土離鄉農民要求一次性轉讓承包地使用權，是城鎮化發展的必然結果，應該隨著城鎮化進程，有條件地穩步開放。 　　可以選擇一部分條件較成熟的地區先行試點，並對一次性出讓設定限制條件，例如在城鎮有穩定的職業、住所並參加城鎮社保滿一定年限。

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