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揭秘樓市調控“車輪戰”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08

另一方面，從土地市場看，4月，在北京實行土地招拍掛出讓新規定後，商品房用地成交為零，5月7日北京重啟4宗住宅土地拍賣，此前最被看好的順義馬坡因5家投標開發商報價均低於底價而流拍，這表明開發商對市場預期比較迷茫，這將直接影響今後兩年的市場供應。 　　業內人士透露，新政策出台以後，開發商會選擇延緩開盤和項目開發。即使住房和城鄉建設部制定了房地產開發規定，細化到每個環節，但對於開發商來說，如能打通關節調整土地規劃，即可使土地開發年限延長2年。 　　北京房地產協會副秘書長陳志表示，新政策出台以後，短期內會出現銷量下降和可售房源增加的現象。但隨著政策預期博弈結束，市場的剛性需求仍然很強大。當前，地方政策應抓緊時間制定穩定市場預期的政策，引導開發商維持房屋開發量。 　　新政策如何執行 　　朱中一認為，目前一些地方政府出台的限制性措施，不少具有明顯短期性，具體操作起來有相當的難度。 　　5月1日，北京市房地產交易管理網通知，要求買房人必須填報家庭住房情況申報表。如果申報人弄虛作假，將承擔法律責任，並將其信息通報給銀行部門。有業內人士稱，房地產信息沒有全國聯網，異地數據無法互通互查，而未婚、已婚、離婚家庭及家庭成員的關係認定又需要與民政系統聯網、與公安戶籍網聯網，這就成了一個龐大的系統工程，無法用簡單的法律文件方式來認定。 　　一位房地產界人士提出，目前北京的政策主要針對市場個體投資者，而對於開發商來說，住建部下發文件要求房屋銷售的預售要進入監管賬戶管理，這條政策沒有真正落實，房地產開發商平時周轉的資金超過六七成來自預售款，如果預售款受銀行監控，再按工程進度撥款，這部分就不能挪作他用，不能用於購買新的土地；此外，如果停止對開發商的貸款，轉而給施工單位貸款，並規定由開發商先墊付30%以上的工程款，也會對房地產開發商的現金流造成影響。這些政策如果落實，將有效遏制開發商囤地、捂盤行為。 　　國家行政學院教授張孝德認為，北京新出台的房地產調控政策中，政府對住房保障所承擔的責任越來越明確，但保障房的對象依然模糊，對廣大“夾心層”家庭住房需求沒有形成有效的制度保障，新政策提到發展租賃住房，但在租房制度建設方面進展不大。如果能夠建立保護租戶利益的長期住房租賃制度，則可以改變人們的住房觀念，減少購房需求。類似進一步促進居民住房需求多元化的實際舉措如果能堅持落實，完全可以改變市場對房價長期看漲的預期。□ 　　《瞭望》文章：“有房的人不住，想住的人沒房” 　　《瞭望》新聞周刊記者日前在多個沿海城市調研發現，已售住宅的空置現象比較普遍。比如，在青島市區環海而建的東海路旁，遍布高層住宅和低密度別墅，很多房子無人居住。 　　據一位業內人士介紹，這些海景房每平方米在兩三萬到五六萬元不等，經過多年的銷售，目前大多已進入市場，但有些樓盤空置現象十分普遍。 　　中國指數研究院副院長陳晟說，住宅空置的現象在上海也存在，尤其是在高檔住宅領域更為突出。他說，他身邊有兩三套房子的人已很普遍，有些投機者甚至擁有幾十套乃至上百套房源全部交給中介打理，有些房屋自己看都沒看過。 　　在杭州，位於朝輝路上的“深藍廣場”、文二路上的“楓華府第”，都是前兩年竣工的高檔樓盤。但是不少房子交付以來一直處於閑置狀態。 　　杭州城北供電局電力班長孟齊斐說，電力工人每兩個月抄一次電表，這些小區中約20%的房屋用電量都是“零”。她還介紹，位於杭州市武林商圈的“白馬公寓”，也有10%～20%的“零用電量”住戶。 　　業內人士分析，存量房大量空置原因，一是中介市場不夠規範，交易成本過高。以一套200萬元的住房為例，中介向買賣雙方各收1.5%的傭金，但是目前傭金一般都轉移至買家支付。買家便要支付6萬元以上的傭金，遠遠超過購買一手房的交易成本。且中介機構趁勢抬價的行為也時有發生，缺乏監管。二是投資住房持有成本很低，投資投機客“囤房待漲”並無太大的市場風險和經濟支出。三是租賃環境有待優化，由於出租行為缺乏剛性約束，房主和租客的合法權益得不到有效保護。 　　本刊記者此次調研的存量房主要是二手房中的可售、可租房源，幾個一線城市的二手房交易量已接近甚至超過一手房。

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