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揭秘樓市調控“車輪戰”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08

中原地產研究中心提供的數據顯示，2009年，上海一手住宅的成交面積是2658萬平方米，二手住宅成交量是2583萬平方米。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬、944萬、661萬平方米，而二手住宅成交量分別為1853萬、1154萬和1375萬平方米，三大城市二手房市場均已超過一手房市場。今年一季度，深圳二手房成交面積為202.12萬平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍。 　　調控政策對存量房市場起到“立竿見影”的效果。國務院今年4月17日公布“國十條”，將二套房首付提至5成之後，二手房供應量迅速增加。上海“網上房地產”的數據顯示，4月21日，上海二手房的掛牌量達到創紀錄的92297套，比一周前的4月14日增加3000套，更比兩個月前增加2萬套。 　　長期研究樓市的九三學社上海市委副主委黃鳴說，二手房市場培育相對滯後，應予以重視並採取措施盡快激活。 　　專家認為，近年來，房地產市場調控多著力於直接供應，即通過增加土地供應、督促閑置地塊開工、處置捂盤惜售等手段，加大新建房源的供給。但隨著一些城市住宅用地資源的日益稀缺，“一手房市場”調控的空間越來越小。但是，在投資投機性需求旺盛，房屋持有成本低廉的情況下，新增再多房源都可能被投資客買入。一些開發商和利益機構則會不斷“喊渴”，不斷呼籲增加土地供應，為炒房者不斷提供“投資房源”。 　　業內人士認為，調控按市亟待規範二手房中介市場，並把大量投機者、囤房者“趕”出市場，把存量房“逼”入市場；或出售或出租，還原住房的居住屬性。 　　具體對策包括，進一步規範和整頓二手房市場環境，制定標準規範中介公司代理行為，並加強監督與違規懲處力度；完善住房出租的管理制度，完善住房租賃體系；對普通出租住宅免稅，節省交易成本，增強出租意願。 　　此外，稅收政策和信貸政策“組合出擊”，出台實施房地產持有稅，同時對多套房實行長期的信貸從緊政策，增加房屋的持有成本，壓縮投資投機者的贏利空間。 　　各地有一些存量房房齡超過10年，銀行信貸對此類房源交易一般不提供支持，自主交易存在困難。地方政府可通過住房保障機構收儲，進行筒單改造後用作保障性住房房源儲備。□(文/《瞭望》新聞周刊記者) 《瞭望》文章：保障房資本機遇 　　越來越多的企業希望進入保障房市場，但利益激勵和風險機制有待理順 　　文/《瞭望》新聞周刊記者 　　多種資本參與時機成熟 　　根據國土資源部的計劃，2010年度全國約30個省區市(西藏除外)住房用地計劃擬供應量約18萬公頃，其中保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量占供應總量的77%。 　　2010年，中央將下達300萬套保障性住房建設規劃，不少地方已明確“今年保障房(配套房)開工量不少於總量60%”的目標。 　　業內人士認為，落實保障房計劃應鼓勵和吸引國資、民資等共同參與。 　　中國指數研究院副院長陳晟說，2008年，國內居民儲蓄已突破20萬億元，各類金融產品不斷推出說明民間投資潛力巨大，保障房建設資金渠道具備了進一步拓寬的條件。 　　《瞭望》新聞周刊記者調研發現，在部分城市，隨著近年來商品住宅用地供應相對趨緊、地價不斷走高，一些資質較高的知名房企面臨儲地不足的情況。 　　一家房地產公司的董事長介紹說，公司在上海從事房地產開發18年，但近4年沒有新增土地儲備，現有項目只能開發1年半左右，且繼續拿地難度很大；另一方面，公司閑置資金有四五億元，加上銀行授信，可用資金超過20億元。因此，公司對保障性住房充滿興趣。 　　目前，上海配套安置房的利潤率設定為5%、經濟適用房設定為3%，雖遠低於商品房開發，但仍具吸引力。前述房地產公司董事長認為，相比於商品房，保障房的建設、銷售更具穩定性，市場風險小得多，非常適合一些穩健經營的房地產企業。

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