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房價高企：囤地不是原罪

http://www.CRNTT.com   2010-09-01 10:23:17

作為經濟人的政府對地價決定房價的強度偏好，決定了政府控股下的商業銀行在房貸政策上也將風險置之度外。 　　中評社北京9月1日訊／近日，國土資源部披露了一批閑置土地的開發商“黑名單”，稱各大開發商共囤地1457宗，閑置面積超過9772公頃，合同總價款256億元。從目前的土地供應格局來說，開發商的囤地行為是客觀存在的。但以此說明高房價的原因卻是舍本逐末，因為房價高企和開發商囤地其根本原因其實是地方政府壟斷土地供應。  　　※地方政府房地產市場最大的壟斷者 　　商品的單邊上漲源於原料管制    　　房地產市場十幾年來幾乎成為單邊上漲的市場，其實並沒有什麼值得奇怪的，因為黃金也曾經上演這麼一出。1971年廢除了布雷頓森林體系制定的黃金本位制後，黃金從35美元每盎司漲到852美元每盎司。這麼一段“光輝的歷程”的原因，其實是政府對黃金的管製造成的，市場化後，黃金的價格趨於合理。中國的房地產也是，從1998年真正意義出現商品房之後，房市經歷10倍以上的上漲，主要原因還是房地產市場的主要生產要素土地，被國家壟斷。    　　從理論上來說，當一種商業模式具有如下特征：1.只有特權經銷商才能參與經營；2.原始資源由政府掛牌拍賣給經銷商，誰有實力誰才能得到資源；3.制成品是短期內供應彈性很小而民眾又不可缺少的必需品，那麼，這種商業模式必然會營造出產品價格階梯式上漲的環境，直至瘋狂。房市完全符合以上特征，房價高企也印證了這個道理。    　　商品房建設用地連年短缺，最低時曾負增長    　　近年來，在房價的不斷勇攀新高的背後，是土地供給尤其是商品住宅建設用地供給量的不斷縮小。以北京市為例，2006-2009年上半年，商品房住宅用地供給僅完成了年度計劃的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，用於市場化的商品住宅建設用地卻連續數年嚴重短缺，致使平均地價從3416元/平方米增長到了8796元/平方米，上漲了2.57倍，而商品住宅的平均用地樓面價上漲近兩倍。此前，在2003年同時收緊銀根與地根的調控政策出台之後，土地供給開始出現了連續十八個月的低增長和連續十四個月的負增長。從年土地供給增長40%下降為負的14%，落差高達54個百分點。土地的價格開始隨著供應量的減少而暴增。

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