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觀察大陸今年樓市變局的幾個視點

http://www.CRNTT.com   2011-02-26 08:54:06

而2011年住房銷售則完全取決於穩健的信貸政策執行情況。如果信貸政策全面收縮，或保持低增長，那麼個人住房按揭貸款的第一套優惠利率會全面取消，從而可以堵上去年第一套住房按揭貸款過度擴張的缺口。那樣的話，蔓延全國的住房投機炒作潮就有望得到一定程度遏制，房價上漲概率就會降低。但是，這裡仍然有兩個問題必須面對。其一，各地的限購令無形之中鼓勵了當地居民有了一套住房再購買第二套住房，要是這種鼓勵的觀念蔓延全國，二三線以下城市居民都會千方百計進入房地產投資市場。因此，最嚴厲的信貸政策要想全面遏制這種住房投資炒作並非易事。其二，由於新國八條沒有涉及存量住房，在過低的融資成本及市場仍然預期房價上漲的情況下，這些存量住房仍會是掀起房地產投機炒作的隱患。 　　中國房地產市場無限大，相比一線大城市，三線以下的住房價格投機炒作仍存在巨大空間。只要住房投機炒作不退出市場，2011年的住房銷售仍然會保持穩定增長，只不過增幅有所下降（前兩年住房銷售已在歷史高位了）。所以，住房交易量增長會擴展至二三線以下城市。房價能否平穩並逐漸地調整，就取決於信貸政策能否進一步收緊。 　　由於全國的住房價格沒有向下調整，甚至在二三線以下的城市仍在上漲，因此，房地產開發商對土地的需求不會弱於去年。加上各地方政府土地財政如果不調整，市場仍然會預期房價上漲，房地產開發商的暴利有足夠動力持有更多土地；市場對土地需求會進一步強化；增加保障性住房對遏制房價的作用不可過高估計。 　　總之，如果住房按揭貸款優惠利率全面取消，那麼新國八條的效果會十分顯著，而限價令及限購令所起到作用可能十分有限。因此，為了保證新國八條的調控目標得以實現，相關政府部門不妨從以下幾個方面再繼續修改或完善：比如用文件方式規定完全取消各種住房按揭貸款優惠利率，其利率水平完全由銀行風險定價，從而堵住第一套住房優惠利率信貸無限擴張的缺口（這種風險定價對存量房價也一視同仁）；比如全面提高住房交易稅及住房交易所得稅的稅率，全面改進住房預期制度；比如嚴格住房土地拍賣的出讓金繳交制度等。只有把政策的重點放在嚴厲打擊住房投機炒作，去除住房賺錢效應上，才能真正擠出房地產泡沫，保證今年中國房地產宏觀調控目標得以實現。 　　（作者系中國社會科學院金融研究所研究員）

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