而公攤面積系數也不是開發商預先設定的一個20%或30%，而是通過計算得出的。
有著10年測繪經驗的房產測繪員趙天明介紹了計算公攤面積的過程：先是以棟為單位，計算整棟建築物的總公攤面積，再以各戶的套內建築面積為比例分攤給各戶承擔。
公攤面積是由有資質的房產測繪單位測量出的。趙天明介紹，一般來說，如果是預售房屋，公攤面積需要進行“預測”和“實測”兩次測算。預測是在房屋建成之前，測繪單位會根據開發企業提供的合法合規的建築圖紙進行測算，此面積可用於房屋預售，即購房合同的面積。而實測則是房屋建成之後，測繪單位實地進行測繪，采集外業數據，再進行測算。這個面積也是最終給購房者的交房面積，即不動產辦證面積。
“開發商需要憑測繪機構出具的測繪報告，錄樓盤表系統（包括樓層、房號、房型等信息），才能取得預售許可證，進行銷售、網簽，非常嚴格。”趙天明說，測繪機構都是房管局規定認可的，根據甲、乙、丙級別不同，所能測繪的面積大小也不同。
趙天明所在的城市，每個區都有自己的測繪隊，僅為房管局提供測繪服務，不對市場開放，而房產測繪有著明晰的質量審查流程，從自檢、互檢、質檢到上級審核，以保證測繪質量。“所以在房產測繪階段，開發企業是做不了什麼‘操作’的。”
另一位在房管局旗下測繪機構從事房產測繪十多年的測繪員也表示，每一個平方米的計算，都是根據房產測繪實施細則操作，并且由軟件根據公式推算而來，“我們屬於房管局，不是市場行為，并沒有利益關聯。還帶有一定的行政行為，在測繪方面不敢亂來”。
不僅在測繪階段，在房屋最初的規劃設計階段，公攤面積的設計也需要依據一定的標准。某大型房企設計部門負責人李欣告訴經濟觀察報，項目規劃設計要依據建築設計統一的設計標准，比如樓棟中走廊的寬度、大堂面積大小，需不需要設置電梯工休息室等，也都要依據相應的建築設計防火等規範設計，這都屬於影響公攤面積的因素。 |
