究竟難在何處
溫家寶總理近期表示，內地房價調控“確實很難”。那麼，房價調控難在什麼地方呢？
一是城鎮化的剛性需求。日本的房地產市場泡沫破滅是城市化率達到85%左右，也就是城市外來移民對住房剛性需求減少的時候發生的，政府的加息只是刺破泡沫的一個觸媒。
中國目前的城市化率約為50%，平均每年約有1500萬農民要進城，還不包括近2億的農民工，這就提供了階段性住房的剛性需求。
二是現有民間資本投資領域過窄。股票市場由於“內部人”操控黑幕屢發而長期低迷。藝術品市場又因為假貨泛濫而失信於民。基礎設施和社會公用品投資方面又因為政府擴大財政刺激造成“國進民退”，從而對民資產生了驅趕效應。
三是全球化熱錢湧入與人民幣升值預期的影響。
四是房產持有環節稅收制度缺失。中國目前個人住宅沒有房產稅、不動產稅，大批持有房產基本沒有成本，這個問題很明顯地表現出中國在稀缺的城鎮空間公平分配方面的制度缺失。
五是地方政府對土地財政的依賴。城市土地價格越高，地方土地財政收入越多，可用於城市基礎設施建設的錢就越多，也就越能體現城市形象變化的“政績”。
六是中國各地經濟發展差距還在持續擴大。如前幾年，當沿海大城市中心區房價暴漲至每平方米數萬元時，甘肅酒泉等內陸中等城市的房價還在每平方米千元價格左右徘徊，基本上只是房屋建安成本。由此可見，中央政府“一刀切”的政策效用就大打折扣了。
針對以上所面臨的難題，房地產調控應重點做好兩方面工作。
一是做到兩個協同，即部門之間的協同以及中央與地方的協同，這樣房地產調控將形成中央各部門橫向聯動、中央和地方縱向聯動的“合縱連橫”的局面。
二是房地產調控政策的組合使用。房地產宏觀調控政策“工具包”可以包括土地、財稅、金融政策，保障性住房供應包括指令性地提高保障房比重、管制措施等一系列措施，並且根據不同地域、不同房地產市場發展情況給予地方政府不同的“工具包”，使房地產宏觀調控更具靈活性和針對性。
毋庸置疑，以上多種因素決定了中國房地產調控的難度比任何國家都大。在這種情況下，就更需要廣大的房地產專家、學者和管理者集中精力，組織隊伍，深入研究中國房地產市場的各種矛盾的成因和解決之道，服務並推動中央和各級地方政府正確決策，促使房地產市場平穩健康發展。
（作者為住房和城鄉建設部副部長，中國城市科學研究會理事長，中國城市規劃學會理事長） |
