由於出讓方與開發商簽訂的出讓合同不公開，實際上到期土地究竟該如何處理還是個未解之謎。
“土地出讓合同對房產消費者來說通常是見不到的，但如果合同內容與相關法律違背，這些內容就沒有法律效力。”人大法學院副院長、物權法草案專家建議稿起草人之一王軼說。
《上海市國有建設用地使用權出讓合同》確不是“滬版新規”，其依據是2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發布的《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本（簡稱08文本）。
在國土資源部土地利用司對上述示範文本所做的詳解中可以看出，08文本的修訂正是基於《物權法》等法律制度的變化，修訂目的本質上是為了適應新法的要求。
而在考慮土地使用年期屆滿處理的約定問題時，國土部門承認該問題“比較複雜，既關係到社會公共利益，也關係到土地所有者和土地使用者的權益”。
2007年8月30日，第十屆全國人大常委會第二十九次會議通過了《關於修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，並自公布之日起施行。
該法將期限屆滿的情形分為兩大類：土地使用者申請續期和未申請續期。再將申請續期的分為准予續期和續期未被批准兩大類。准予續期的重新簽訂出讓合同，繳納出讓金。而未申請續期和續期未被批准的則要收回使用權，至於補償與否，該法未提及。
這與2007年10月1日施行的《物權法》又有出入。《物權法》中明確規定住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期，並不要求土地使用者申請續期。
08文本正是基於這兩部法律，其第25條到27條，既承認《物權法》關於住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續期的規定，又採用了《城市房地產管理法》的分類處理方式。但顯然，08文本裡面“申請續期”的土地使用權不包括住宅建設用地。
上海市規土局在普通商品房的土地使用權出讓預申請須知上出現“出讓人無償收回”的字樣，顯然不合法。
|
