中評社北京10月31日電／據不完全統計，目前已有徐州、淄博、南京、濟南、寧波等至少10個城市推出了商品房“以舊換新”活動，徐州、南通、海寧等城市政府還提供換房補貼。目前，各地“以舊換新”主要有兩種情況：一是購房者繳納定金鎖定新房後，中介掛牌舊房並在一定期限內出售，賣出則合同生效，反之則退還定金；二是購房者通過補差價購得新房，房企或其他第三方收購舊房。
據筆者瞭解，對於“以舊換新”活動，購房咨詢量較多，而實際完成交易的案例並不多。一方面在於，二手房掛牌價往往高於實際成交價，多數置換業主對此並不知悉，而是希望自己的房子售價高一點，導致買賣雙方對公允價格難以達成一致；另一方面，無論新房還是二手房，目前可選擇的房源較多，難以實現供需匹配。此外，不少新房降價促銷，甚至價格低於二手房，這不僅加重了買房者的觀望情緒，還分流了二手房市場客戶。
當前，各地新房市場以換房需求為主體，“賣一買一”的循環需求比較突出，業主對手上的二手房能如期交易有強烈的訴求。同時，新市民、新就業群體、學位需求等為主的剛需，對市場上的存量住房有購置需求。如果二者能夠對接起來，就可以滿足各自需求，形成良性循環。但當下，“賣一買一”的交易循環出現了堵塞。
目前，二手房交易周期（從掛牌到意向買家繳納定金）普遍為6-12個月，但置換新房（或置換更好的二手住房）往往是短周期的，一般在1個月左右甚至一周。由於無法及時賣掉手上的二手房，或業主不願意低價出售，導致改善型需求受阻。如果部分急於置換的業主願意降價賣房，則可能加劇房價下跌預期，不利於交易穩定。
本質上，這是房屋供應有效性不足，供需匹配難以及市場預期較弱，價格下跌預期明顯等因素共同導致的結果；也與信息平台不完善，信息不對稱有關。因此，相關管理部門推動、中介及開發商助推的“以舊換新”，某種程度上是針對當前房地產循環存在的問題，積極促進有效供給匹配有效需求。但是，這種匹配本身只是環節上的優化，並未解決商品房市場循環存在的系統性缺陷。
首先，目前，二手房在區位、生活氛圍上有優勢，新房在戶型設計、建材使用、社區打造上有優勢，兩者可以做到相輔相成、良性循環，這是適應存量時代，加大盤活和利用存量資源的要求。不過，二手房普遍相對老舊，在戶型設計、裝修風格、配套設施上有短板，解決這些問題才能更好匹配住房需求。因此，要按照宜居社區或完整居住社區的標準，加大老舊小區改造力度，基礎類（水電氣暖管網改造）和提升類（停車場、教育醫療養老等設施）並舉。這樣就能夠推進公共服務補短板，提高二手房源供應的有效性，發揮二手房的傳統優勢。
其次，建議各地加大“真房源”公共信息平台建設，積極披露片區和社區二手房評估價格、片區更新和改造計劃。這將有利於形成二手房市場的穩定預期，也能夠通過供給側改革，引導和吸引購房者轉向購置二手房。筆者還建議，地方政府可以考慮收購存量二手房，以活躍交易量來穩定價格預期。
再次，在首付和利率等方面，新房和二手房要盡量享受同等待遇；還可適當降低二手房交易經紀服務費、稅費、按揭費等，讓二手房和新房的交易成本盡量趨同。
最後，可完善新房和二手房的交易安全機制、風險規避機制。對於換房交易，可重新匹配新房和二手房的交易周期，比如新房和二手房都可以分期支付，拉長交易周期，由政府打造“賣一買一”兩個不同流程的資金對接機制，實現資金的全流程、封閉式流轉。此外，大型經紀機構宜全面梳理和整合“賣一買一”的經紀代理流程，降低成本、提高效率。
總之，技術支持和制度建設的相互支撐，是商品房“以舊換新”可以真正發揮實際效果的長效機制。“以舊換新”若能持續推進，既能盤活和有效利用存量資源，也能激活有效需求，對房地產市場平穩運行形成有效支撐。
來源：環球時報 作者：李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
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