近期，樓市出現調控加碼、調控範圍擴大的趨勢。據澎湃新聞統計，2月28日以來。僅僅半個月時間，共有11個城市出台限購或限貸升級措施。昨日，北京樓市調控進一步升級。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。
事實上，不管是國家統計局對1月份70個城市房價數據解讀，還是住建部新聞發布會及在“兩會”上表態，均傳達出一個信號，即始於2016年10月份的新一輪調控，已取得積極效果。而且，“兩會”已確定了通過需求端“去庫存”的主基調，并作為今年樓市重點工作。同時，今年固定資產投資面臨支出和債務雙重壓力，“穩增長”也需樓市托底。那麼，此輪調控的邏輯是什麼？今年樓市會有哪些變數？
筆者認為，11個城市啓動或強化調控，直接原因就是近期這些城市樓市量價齊升。2016年以來，都市圈三綫、四綫樓市火熱，量價翻倍增長，核心城市收緊購房資格和杠杆，需求溢出是主因。同時，核心城市房價“上台階”，也倒逼自住需求轉向房價僅為核心城市1/3的外圍三綫、四綫城市。
近年來，軌道交通、高鐵由大規模規劃布局，轉向建設和投入運營，都市圈內軌道交通規劃均已實現跨省或跨市，北京到燕郊、深圳到莞惠、上海到昆山的軌交已經開工或投入運營。近期筆者調研，都市圈三綫、四綫樓市均打著“1小時生活圈”的概念，新盤營銷對象是核心城市購房者。同時，高鐵和軌交密集布局，都市圈房地產一體化，武漢、長沙、合肥、南昌等大城市樓市半徑擴展，周邊城市（如宜昌、岳陽、馬鞍山、贛州等）近期成交量近乎翻倍增長。
2016年，300個城市中三綫、四綫城市土地成交4.94億平方米，占比近60%，都市圈及大城市周邊三綫、四綫城市（所謂“強三綫四綫”城市）占其中的70%。今年1月-2月，三綫、四綫城市土地成交量（6361萬平方米）相當於一綫、二綫城市（4681萬平方米）的1.4倍，“強三綫四綫”城市成為開發商“補庫存”重地。據CREIS的統計，今年1月-2月，龍頭開發商三綫、四綫城市拿地占其總拿地的45.7%，拿地金額占比近30%，這是2012年以來的最高水平，從逃離三綫、四綫到結構性加倉三綫、四綫成為趨勢。 |
