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房地產市場失速調整 會帶來甚麽

http://www.CRNTT.com   2009-01-19 10:23:02

其次，潛在購房者持觀望態度。金融危機導致國內外經濟快速下滑，居民的收入水平相應下降，并且居民對收入的預期趨於惡化。現實收入和預期收入的下降有效地抑制了購房意願。股市在過去一年中大幅回落，并將在今年繼續維持震蕩調整，由此導致的負財富效應惡化了居民的支付能力。房價自回調以來，在羊群效應的驅動下，居民的心理已經由“追漲”轉化為觀望。退房潮、交易量的回落等顯示觀望心理日益濃鬱。觀望態度能否得到轉變是房地產市場企穩的關鍵因素。  　　再者，房地產企業的降價行為陷於兩難。房地產企業正在面臨交易量低迷，新增銀行信貸受限，還本付息壓力增大等問題，現金流正日趨枯竭。有些房地產企業已經在通過私人借貸融資。因此，降價已成為房地產企業擺脫困境的必要途徑。有些學者擔心下半年國際熱錢將回流并再度推高房地產市場。筆者認為，即使下半年國際金融危機會觸底，但不會立即反彈。鑒於此次金融危機的嚴重性，下半年金融市場和世界經濟將繼續處於深度調整中，世界各國包括中國的房地產市場調整將不會在短期內結束，熱錢不會在泡沫階段貿然進入房地產市場。所以，依靠熱錢緩解房地產企業的融資壓力不現實。同時，房地產企業的降價行為也受到抑制。除受到地方政府的行政幹預以及擔心引發退房等社會問題外，在經濟下行、社會總需求收縮的背景下，降價恐強化潛在購房者進一步的降價預期，迫使房地產企業進一步擴大降價空間，觸及成本底綫。  　　還有，商業銀行恐面臨事後風險，房地產信貸未明顯鬆動。曾經被作為優良資產的房地產信貸，現在已有成為燙手山芋之虞。如果房價緩慢回落，則貸款將逐步收回。如果房價急劇下跌，則放鬆信貸無異於擴大不良資產。房價的走勢事前難以判斷。《意見》出台後，銀監會強調信貸發放必須在控制風險的前提下進行，各商業銀行對二套房貸尤其是改善型住房沒有明顯放鬆，顯示商業銀行憂慮房地產信貸風險。  　　最後，地方政府依然熱衷於刺激房市的政策。土地出讓金已成地方政府的重要財政收入來源，房地產業也已經成為地方經濟發展的支柱產業。因此，地方政府有激勵先於中央政府采取救市政策。但是，地方政府目前的救市措施著眼於維持高房價，甚至以行政命令禁止房地產企業的降價行為。此類措施雖然能够在短時間內維持高房價，但是實際上正在拖延挽救房地產市場的時機。  　　房地產市場的走勢取決於市場參與各方能否目標一致，共同行動，慢慢擠出房地產泡沫。希望房地產價格大幅下跌的只有潛在的購房者，但大跌的局面對他們而言恐怕是“收之東隅，失之桑榆”，房地產泡沫的崩潰將使所有市場參與方遭受嚴重損失。

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