菏澤取消樓市限售的消息，向一年多來靜如止水的房地產市場裡投下了一顆石子，并且掀起了一連串的追問：菏澤的政策會是個孤例，還是會引發其他城市的跟進？哪些城市有動力跟進？這對未來的房地產價格走勢又有什麼影響？回答這些疑問，還要從宏觀經濟和宏觀政策的基本面入手。
從經濟學的邏輯上講，房地產市場仍然是市場經濟的一部分，限購限售和行政幹預并不是一個健康市場所應有的常態。同時，城市化需要助力於資本，而土地及房產是最重要的底層金融抵押品，限購限售也并不利於金融業的穩定和城市的生長。從這個角度上講，對於房產交易層面的行政限制取消是遲早的事情，問題只是政策鬆綁會不會在最近發生。
從政策連貫性上而言，取消限售限購并不是水到渠成之舉。中央層面在2016年開始通過交易限制、一城一策等方式幹預樓市的出發點，不僅是2015年底房價的大幅上漲，更重要的是處於經濟去杠杆的任務。土地和房產正是地方政府、居民和企業部門加杠杆的支撑點。當前防範地方政府的債務風險仍然是宏觀政策的首要關切，短期內全面放鬆樓市調控并不現實。
但比之政策連貫性，中國的政策調控更注重相機抉擇和先行先試，也總會留下調整的空間用於防止總體經濟走勢的一邊倒。比如在嚴控大城市樓市的同時，貨幣化棚改在三四綫城市同時推行，從而形成了有壓有保的相互對衝。菏澤能够在當前突破近兩年的樓市限制政策，其實是宏觀經濟和宏觀政策調整的必然結果，也應當不會是一個孤例。
一方面，經濟去杠杆已然到一段落，未來的宏觀政策重點是維持基建投資和房地產投資的穩定，防止經濟失速，限制房地產市場的政策必然會有所鬆動。實際上，許多商業銀行已經對於貸款政策有所放鬆，比如深圳四大行已經將首套房貸利率的上調幅度從15%降為10%。
另一方面，政府購買棚改服務將於明年取消，這意味著三四綫城市的房地產市場需求將有較大萎縮，從而進一步加大了這些區域的房產銷售壓力。如上所述，為了防止經濟走勢的一邊倒，必然會有調控政策予以對衝。放鬆限購限售正是提高市場需求，降低房產交易成本的手段，用於緩解棚改降速的負面效果。
菏澤樓市鬆綁正是在這樣的邏輯下發生的，根據該市住建局的棚改計劃，菏澤2018年改造任務為12.7萬套、2019年計劃改造12萬套，而菏澤市的城區人口僅有60萬，按照一套住房居住3口人來看，近兩年的棚改計劃相當於再造了一個城區，離開了政府購買的貨幣化補償，僅靠市場本身很難支撑足够的購買力。因此，菏澤市出台政策放鬆限售，釋放市場本身的需求是題中應有之義。 |
