漲到9萬元/㎡和80萬元/㎡，並不需要很高的年均漲幅
批評我的媒體指責我，說我的預測體現出的是線性思維，房價不可能再按照過去的速度增長了。其實，房價由今天的水平漲到全國平均每平方米9萬元、北京平均80萬元，並不需要太高的年均漲幅，以明顯低於過去25年的漲幅就可能達到這個水平。
按照統計數據，25年前的1987年，全國商品房均價每平方米408元，那時的北京因為土地價值沒有體現出來，也沒有富裕階層和外來人口對需求的推升，均價也只是500元左右(當時商品房定價規則為“成本＋法定利潤＋稅金”，成本包括建安成本、安置補償費用、管理費用、財務成本等，利潤率和稅率都是統一規定的，故那時全國各個城市的房價水平差別不大)。2012年，全國商品房的官方統計均價為5791元，我們按整數6000元算，25年中平均每年漲幅為11.4%；北京房價2012年官方數據約為2萬元，我們按2萬元算，25年中平均每年漲幅為15.9%。
事實上，我一直不認可官方的這個統計數據，因為有三個原因導致房價的實際漲幅被大大拉低：(1)在房地產調控的大背景下，若房價明顯上漲，地方黨政主要領導必定有思想壓力。特別是後來對房價調控實施行政問責制和約談制後，房價統計一直處於失真狀態。統計局對樓盤抽樣時會產生傾向性選擇，各個開發公司自己申報時也會明顯壓低成交價(2011年以前都是以房地產商上報為主)，匯集起來後統計局還要“修正”，其結果可想而知。(2)2011年後，房價統計改為以房產係統網簽數據為主，但也難保證數據準確無誤，因為至少還存在兩大問題：一是迫於政府調控部門的壓力，開發商剝離裝修價格，主合同中按照毛坯房計價，再私下簽一個裝修合同，單獨收費。這種情況大量存在；二是由於中國的城市化還沒有完成，新房開發主要集中在城市周邊，而城市規模又在快速擴大，這就導致在房價統計和漲幅計算中，實際變成了本年度相對較差位置上的房子與上年度相對較好位置上的房子進行比較，而位置恰恰是影響定價的主要因素。如果盯著一個樓盤的一、二、三期，觀察它真實價格的變化，會發現與官方公布的數據存在明顯差別。這種差別產生的基本原因就在於官方的計算方法不科學，因為沒有考慮區位變化，結果必然失真。而在西方主要國家，城市化過程基本都結束了，人口增長緩慢甚至萎縮，交易的主要是二手房，它們均勻分布在每個城市空間，城市擴張對定價的影響已經基本不存在了。(3)無論是過去還是現在，在二手房交易中“陰陽合同”十分普遍，達到95%以上。雙方出於逃稅的目的，會在網簽時將成交額簽得很低，這就意味著這些數據作為統計源已經失去了意義。以北京為例，2012年以來，四環以內的成交價格基本是在4~6萬元間，最近一些名校附近學區房甚至達到10萬元，但官方公布的成交指導價只有2萬元左右，簽合同時只要不低於這個價就可以了。
基於以上原因，我認為，對2012年官方數據必須修正，還原其真實成交價，才能更科學地預測未來25年的情況。假定全國房價調整為每平方米7500元，北京的房價調整為每平方米36000元，過去25年平均每年增長率就分別變為12.4%和18.7%。如果以2012年我估計的全國房價為基數，25年後分別達到9萬元和80萬元，平均每年漲幅分別是10.5%、13.2%，這個漲幅比前面25年分別低了1.9和5.5個百分點。如果按2013年北京每平方米實際成交價估計值4萬元元計算，25年後達到80萬元元，平均每年增幅進一步下降到12.7%，比過去25年平均值下降了6個百分點。
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