房價是資源緊缺程度的反映，取決於建設用地富裕程度。建設用地富裕程度是不可以進行國際化調整、改變的。從這個角度質疑我的結論，是根本不懂房地產的表現！
北京注定是房地產市場中的一朵奇葩
在聚焦北京房地產市場之前，有必要再講講我對房價的其他零星認識。房價當然是供求關係的反映，但需求的背後又是什麼？是這個城市的功能和競爭力。就是說，房價其實是城市功能和競爭力的綜合反映。一般說來，房價高的城市，功能強大，有競爭優勢和吸引力。這樣的城市一般都是大都市、核心城市，或某一方面功能特別強大的城市。北京的城市功能有多強大？競爭力有多強大？它是中國政治、經濟、文化、教育、科技、金融、交通、旅遊等無數中心的複合體，答案不言自明。
經濟學上有兩個概念：正外部性、負外部性。其含義我就不陳述了。北京這個城市當然存在空氣質量等負外部性問題，但相對於巨大的正外部性來說，大家都覺得可以忽略不計了。從經濟學上來講，高房價其實是獲得在大都市、核心城市或發達城市工作、居住等好處(正外部性)時不得不支付的成本，是通過競爭進入這類城市工作、生活的經濟門檻，是由外部性決定的，是城市價值的體現。理解到這個層面，就知道：北京房價持續漲，不斷創新高，其實也是順理成章的事情！
對北京這個世界城市之林中的“奇葩”來說，房價無論多高都不奇怪，都可以說是真實、巨大的需求推升的。除導致中國較高房價水平的國情因素外，還有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量：(1)北京擁有全國最大、平均層次最高的以公務員為主體的官員階層；(2)北京擁有規模龐大的國內駐京辦事機構；(3)北京擁有規模龐大的涉外機構；(4)北京擁有規模處於前二位、平均層次最高的白領階層；(5)北京擁有全國規模最大、平均層次最高的科、教、衛隊伍；(6)北京擁有數量最多的文化藝術機構和從業人員；(7)北京擁有最多、購買力強大的外來退休人員(地方退休的中高層人士和在京子女優秀者)。誰能說清楚，僅這幾方面的力量，就能製造出多少需求呢？
有人說：按照你的說法，我們還能活嗎？這個市場還正常嗎？通常大家總是把房價與家庭收入聯繫起來，其實這是遠遠不夠的——房價主要應與社會收入聯繫起來，總需求是集合購買力的反應。一部分人買不起不意味著價格水平偏高。紐約、倫敦、東京都有很大比例住廉租房或承租私人住房的家庭，他們也都是買不起房的。如果今天北京90%的家庭買不起住房，比爾？蓋茨率領一批世界富豪把北京的房子全部買下來，租給大家，照樣形成今天的價格水平。
北京房價這樣漲，那工資收入也增加嗎？當然！但工資收入肯定漲不過房價。那購買力從何而來？工資以外的兼職收入、灰色收入、違法收入、福利性收入、財產性收入等等都會演化成購買力。沒有這些收入又沒有住房的怎麼辦？靠住房保障！得不到住房保障的怎麼辦？那就得到中小城市或者回老家了——房價天然具有調控城市人口分布的功能，如果一直不讓這種功能發揮作用，人口無限膨脹，中國就只好改名“北京國”，然後轟然崩潰了！
（来源：大公財經） |
