推動房價上升的因素仍大量存在，其合力比過去的更強大
批評我的媒體指責我，說我的預測是信口開河，第二個理由就是房價不可能再連續高增長了，因為人口都老齡化了，很多房子空置了，甚至很多人認為房價會大跌。這些說法都是無稽之談，他們不知道在房價決定過程中，房地產的供應彈性小，需求彈性大；不知道房地產需求原則上只擴大不縮小這個道理；不知道房地產沒有替代品，需求一般不可能轉移或消失；更不知道房價有粘性，漲易跌難。這些特性是支撐全世界房價總體上繼續走高的原因(不要看個別國家中短期變化)。對這些理論問題，我不再進行詳細論述。這裡只簡單羅列一下推動未來房價上漲的十大因素，讓大家看看它們的力量有多強大——
1.大拆大建
幾乎每座城市，都還有很多上個世紀50年代、60年代、70年代、80年代、90年代初甚至90年代末建的房子，按照今天的標準看，它們不節能、不環保、不配套、沒有綠化面積、沒有物業服務。從今天的居住要求來看，它們都得陸續被拆掉重建。它們基本都是平房、低層建築或多層建築，容積率低，位置好，未來陸續會被改造成小高層或高層建築。這類大拆大建工作估計要延續20年左右。這些拆遷補償成本會越來越高，再加上其他生產要素成本的上升，房價總體上看只能升不能降。
2.人口增長
中國尚未達到人口增長的高峰，估計還有2-3億的人口增長空間，而且10年內肯定會修改計劃生育法規，放鬆管制。事實上，最近雖然並沒有修改法規，但實際執行中已經放鬆，市場化人群的生育監管已經很輕了。有人會提到移民帶來的需求減少問題。其實，移民的人兜裡揣著綠卡或外國護照，大部分還是依托中國生存、發展，並沒有離開這片土地。這些增長的人口會繼續製造房地產需求，並加劇人地之間的矛盾，推升房地產的價格。
3.城市化
截至2012年年底，中國城鎮化率已達52.57%，似乎也比較高了。但這個數據從房地產市場角度看有嚴重問題，不能借此估算未來需求，因為這種統計把進城務工半年以上的農民工都算為城市人口(理由是他們主要在城裡消費)。但是，進城務工的農民基本都沒有能力購買住房，按戶租住的也極少。因此，從住房角度看，他們還沒有真正進入房地產市場。剔除這些農民，按戶籍計算的城市化率估計大約只有35%左右。這些已進城和繼續進城的農民逐步按家庭租房、買房的過程，就是房地產需求繼續上升、房地產業繼續發展的過程。這個過程遠未結束，估計還要持續20年以上。
4.家庭裂變
家庭不斷裂變，變得越來越小型化，這是社會發展的一個趨勢。現在年輕人結婚後一般不再與父母同住，婆媳相處也需要距離，三世同堂、四世同堂變得越來越少。20年前，還可以看到很多老少三代甚至四代合住、六七口甚至規模更大的家庭，現在很少見到這樣的大家庭了，都已經陸續拆分、裂變成更多的小家庭。最新的人口普查發現，現在全國戶均人口大約3.1口人，城市中戶均大約2.9口人，北京、上海大約2.5~2.6口之間。這個裂變的速度在放緩，但過程遠遠沒有結束，估計全國裂變到戶均2.5~2.6口人，才可能穩定下來。這種裂變會釋放出大量住宅需求。
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