南：目前飛漲的海南房價有泡沫嗎？
馮：在“國際旅遊島”消息出來前，海南的五星級酒店的價格就是3000多元／天，說明是有市場支持的。不過消息出來之後，不少樓盤開始一天漲1000元／平方米，這就不正常了，會破壞這個市場，而且會讓市場走形。本來海南樓市的發展是有市場支持和政策的引導，但是不能變成由政策引出的泡沫。我認為，這種熱度可能只會持續兩三個月。
南：那兩三個月之後呢，是維持高位還是下降？
馮侖：會虛漲兩三個月，然後實在地掉下來，會掉到消息發布前的狀況。因為，之前的市場是自然生長的，沒有太大問題。目前，海南省政府就出台了一些措施來防止地產炒作帶來的可能的泡沫，比如凍結了一些項目審批和土地轉讓等，顯然，政府也看到了這輪地產熱的不正常。我相信一段時間後這些政策措施和資本自然的理性都會使這個市場變得正常。
南：不過，也有種說法認為，海南目前發展的度假地產是面向國際的，是奢侈型房地產，所以目前的價位是在合理範圍內的，你怎麼看？
馮：目前海南80%的遊客還是國內遊客。海南建設國際旅遊島，是希望全球的客人來這裡旅遊。但我去過很多全球度假勝地，從這些度假勝地的標準來看，海南的設施至少還要三到五年才能完善。海南旅遊還是以本國客流為主，樓市也如此。
南：觀察以前海南的房地產市場，它經歷的是大起大落，為什麼會出現這種局面？
馮：第一，海南本島的人特別少，對外部的依賴很大，城市人口也就一兩百萬，但是面積和台灣島是差不多。所以本島的需求非常少，大量依賴外部需求來拉動，這樣周期的波動就特別受外部的影響，所以1993年受宏觀調控影響，海南樓市泡沫就破滅了。
第二，海南由於它本身的特點，房地產帶有後發性和依附性，屬於次級市場。內地的消費不發展起來，內地的收入沒有改善，海南的房地產就沒法起來。因為海南的房地產80%是賣給內地的，而不是本島人群。
所以，海南必須等到內地人都吃飽喝足，有了一套住房、買了車，然後開始打算休閑的時候，海南的房地產才會真正有機會。
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