最終年輕的海南沒有採取這一套方案，而是優先發展第三產業。1992年初，鄧公南巡之後，住房、醫療等全方位的市場經濟開始提速，而地產則成了在海南這個新建省份和最大經濟特區生根發芽的新興產業。
剛開始，海南發展房地產業的確也有其道理，當年20萬大軍下海南，而彼時的海口人口不到23萬。一夜間湧入海南的人實在太多了，1992年海口一間100平方米的普通公寓，租金可以高達2000元。這給了海南拼命蓋房子的理由。
1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元／畝飈升至600多萬元／畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了73.6%，地產是最大的經濟推力——1992年，海南省財政收入的40%來源於房地產業。據《中國房地產市場年鑒（1996）》統計，1988年，海南商品房平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年猛漲至5000元／平方米，1993年達到7500元／平方米的頂峰。短短三年增長超過4倍。
“並非完全是由於當地政府的短視，或者投資者的逐利心態。”李立對於當年的瘋狂有一套自己的看法，“關鍵是投資者的融資成本太低、資本方對於融資炒賣也沒有一定的規限。”
“在中國，人們沒錢才辦公司，沒資本才投資。”曾經的經歷者馮侖調侃道。最簡單的方法就是創造一個非常美麗的未來，然後向資本許諾高額的回報，在空手套到一大筆錢後，開始尋找投資項目。
馮侖1990年代到海南，與朋友凑了三萬塊錢，成立了一家注册資金1000萬元的公司。然後在賬面上還剩幾百塊錢時，開始了他們的房地產業務的銷售。他們用“所謂”8棟別墅的地產項目吸引了500萬的資金，開始了當年與許許多多投資人一樣的“擊鼓傳花”。“中國最大特區”的名號太吸引人了，全國的資金都在往海南湧。“那時候拿錢容易得很。有關係的沒關係的，一個電話過去，銀行的職員就會來到你的辦公室，一天內辦好所有貸款手續，然後2000 萬到手了。”有親歷者繪聲繪色地形容當時的投資過程，在拿下2000萬資本後，這位投資者買下了一棟海口的大樓，然後再以2600萬的價格賣出去。當時以四大商業銀行為首，銀行資金、國企、鄉鎮企業和民營企業的資本通過各種渠道源源不斷湧入海南，總數不下千億。
“沒人願意做實業，稍微長線些的投資也不會有人參與。”當年一位千里迢迢來到海南的投資者表示，當年他首先想到的是在海南經營一個肥料廠，因為海南的紅土地需要大量的這種肥料。然而在他簽好項目、選定廠址、畫好圖紙後，還是決定放棄這個項目。因為當時的房地產熱已經起來了，當時房地產流行的口號是“100%利潤的項目我看不上”；相反肥料廠項目卻面臨許許多多的未知因素，例如，海南沒有核心技術，海南農業不受重視等，兩相比較之下，他最後把資金投入了房地產。
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